周一下午，小米聯合華潤競得北京昌平區一宗地塊，雷布斯（雷軍）要進軍地產還是小米要成為地產的攪局者？這并非小米第一次與房地產發生聯系，2017年有消息稱萬科將與小米眾籌合作開發北京海淀永豐自持地塊，雖然這一構想被叫停，但此次小米與華潤合作在二級市場拿地還是引發了人們更多的猜想，雷軍是否要再次入局住房合作市場。
小米華潤拿地后的海報
根據北京市規劃和國土資源管理委員會信息顯示，11月4日，小米集團旗下廣州小米通訊技術有限公司與北京潤置商業運營管理有限公司，聯合競得北京市昌平區沙河鎮七里渠南北村土地一級開發項目CP00-1600-0016、CP00-1804-0007地塊，土地性質為F2公建混合住宅用地，建設用地面積46848.301平方米，規劃建筑面積137272平方米，以26.57億元起始成交。
關于此次拿地，小米方面對媒體表示：“不予置評”。但據媒體報道，有接近小米的知情人士表示，與華潤聯合拿地，是華潤主導開發，“小米相當于華潤事先已經找到的定向客戶，實際上就是華潤會為小米開發新的辦公區”。
那么，小米能否成為住房合作的參與者？
最終用戶介入項目拿地 房地產合作開發建房端倪初現
根據掛牌文件顯示，該項目須符合北京市昌平區的產業發展方向，競得人須對地上公建建筑規模的50%自持，自持年限不低于20年。
通常F1以住宅占70%，公建占30%；F2公建占70%，住宅占30%；F3是純公建用地。公共建筑用地是指公共文化、體育、娛樂、機關、團體、科研、設計、教育、醫衛、慈善等建筑用地。
中原地產首席分析師張大偉表示，在當下的土地市場，房地產企業對公建類地塊運營辦法不足，特別是位置相對一般的地塊。這種情況下，如果像小米這樣的使用者，直接參與這部分土地的開發，房企拿地成本將會降低，這種模式也可能在未來土地市場頻繁出現。
在房企聯合拿地已經成為主流的市場環境下，房企與互聯網企業的聯合拿地是否意味著地產行業的發展路徑已經開始變革，用戶端正式從拿地環節開始介入項目，這也是住房合作模式與傳統房地產開發的巨大區別之一。
小米也早就有通過眾籌模式蓋房的想法，2014年，雷軍在與郁亮會談時表示，可以用互聯網思維的“小米模式”去蓋房：一批想買房、又嫌房價太貴的人組成合伙企業，集資籌錢去買地；根據客戶群的住房需求，挑選好的戶型并公示征求意見；施工環節外包給建筑企業；將地皮價加鋼筋水泥加稅的總和定為房屋售價，沒有中間成本，房價自然會降。
張大偉也表示，這不僅是一次地產公司與互聯網公司的跨界合作，也是首次買者和賣者的合作拿地。小米此次是作為商服地塊的主要使用者，直接從土地開發階段介入，有利于降低其未來購買商服項目的成本，同時減輕華潤的資金及其在商服部分的庫存壓力，增加住宅部分的利潤。另外，針對住宅部分限競房的銷售，雙方也有合作的可能性，因為小米有大量的需求存在。
在目前的房地產和金融市場環境下，小米+華潤的合作模式似乎為房地產的發展打開了新的一扇大門。
小米北京拿地的猜想 企業辦公+員工自住
此前，小米在地產領域已經進行過多次嘗試，就在雷軍表示用小米模式去眾籌蓋房的當年，雷軍旗下的順為資本領投長租公寓品牌寓見和YOU+，正式進入長租公寓市場。2015年02月，順為資本向互聯網家裝公司“愛空間”注資6000萬。據第三方機構不完全統計，順為資本于2018年內在房地產領域的相關投資交易共計5筆。
2017年3月，有消息稱萬科將與小米通過眾籌的模式合作開發海淀永豐西北旺一塊100%全自持的地塊，小米以公司入股與萬科共同持有項目產權，公司員工則可以通過眾籌的形式以較低的成本獲得房產的居住權，居住權僅可以在公司內部流通，這被認為是破局全自持項目的解決方案，但這一方案隨后被政府叫停，方案也遭到萬科的否認。
近5年，小米與萬科、華潤、金地、金茂、正榮等多家開發商在智能家居等領域展開深入的合作，而小米也開始直接出現在多地的土地市場中。小米曾在招股書里披露了旗下的3個產業園項目，占地面積達963畝。其中北京海淀產業園、北京產業園和廣州琶洲CBD產業園占地為34.8萬平方米、19.1萬平方米和10.3萬平方米。此外，小米旗下包括廣州小米信息、小米電子產品、北京多看科技、小米科技以及小米移動等多家子公司都擁有土地資產，分布在廣州、北京等地。土地產權為50年，土地性質以研發、工業用地為主。
小米招股書中公司及旗下公司持有的土地
這次與華潤聯合競得的地塊也是小米首次涉及住宅用地，其中30%面積的住宅用地也是行業關注的焦點，掛牌文件要求，宗地中商品住房銷售均價不超過54197元/平方米，且最高銷售單價不得超過56907元/平方米。居住建筑規模中套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重需達到70%以上且商品住房取得分戶不動產登記證書或契稅完稅憑證后五年內不得出售。
雷軍曾說自己如果要做房地產的第一口號就是要解放一代年輕人，讓大家不要為這種事情操心，要把房價也拉下來三分之一甚至二分之一。而通過住房合作的模式正是實現這一理想的最有效途徑之一。
和碩機構首席分析師郭毅分析認為小米與華潤之間的牽手，是一場雙贏的合作。小米由于自身屬于互聯網公司，并不具備拿地資質，在房地產后期管理上也不具備管理能力，出于控制成本的考量，必然選擇與開發商合作的方式，而對于華潤來講，基于F2用地公建占70%、住宅占30%的特質，也不會由房地產商單獨拿地。因此，通過與小米集團的合作，地塊銷售具備了明確的目標，壓力得到緩解；同時，雙方實現成本分攤，是理想化雙贏結果。
而這也恰是住房合作模式希望達到的效果。
