又粗又大的黄色网站_久久久影视_美女a片免费网站_18漫画 - 黄色片a

提到“房地產眾籌”你腦海中浮現的是什么？

“眾籌買房”“低價格”……

還是“眾籌炒房”“很多人抽一套房子”……

什么？不對！

難道是我開打的姿勢不對嗎？

那么就讓“老司機”教你房地產眾籌正確的姿勢吧。

2012年美國網站Fundrise將眾籌的概念引入房地產領域，誕生了最初的“房地產眾籌”模式，即Fundrise提供住宅地產、商業地產及旅游地產等各種類型的不動產項目，投資人參與這些項目的投資，共同擁有并共同獲取項目對應房產的收益。

隨后2014年房地產眾籌的概念被引入中國，并迅速與房地產營銷密切結合，在開發商和互聯網平臺的共同炒作下，眾籌成為了2015年房地產創新營銷的手段之一，“眾籌購房”“眾籌銷售”等一系列營銷事件迅速讓房地產眾籌變為市場中炙手可熱的新名詞。

也正是藉于此，房地產眾籌被與房地產營銷劃上了等號，隨著部分城市的限購與房價飛漲，房地產眾籌也成為眾籌炒房的代名詞。

然而，如果單純認為房地產眾籌僅僅是通過眾籌買房子或者是開發商的營銷手段，那只能說明你沒有看懂房地產眾籌。

與2012年Fundrise建立時不同，如今的房地產眾籌已經成為了對房地產行業的互聯網金融解決方案，不僅僅是賣房子或者是集資投資房產這樣簡單，他包含了傳統房地產營銷、企業和房地產項目融資、家居和生活方式的升級變革以及住房合作等眾多方面。因此現在的房地產眾籌不再單純是融資行為或者是營銷行為，而是對房地產行業傳統發展模式的改造和升級。

我們將在今后的時間陸續向大家展示房地產眾籌涉及到的每個領域。

我們先從住房合作開始：

首選，你聽說過“住房合作社” 嗎？

沒有？住房合作社是房地產眾籌的重要內涵，其在世界各國的住房體系中占據著相當的比重并承擔者極為重要的作用。

什么，沒聽說過？

不要緊，接下來讓“老司機”告訴你。

住房合作社是城鎮居民為解決住房問題而成立的相互合作的非盈利性社會組織。國際建房與儲蓄組織聯盟對住房合作社的解釋為：“它足一種互相幫助、共同建房的非營利性團體，屬于集體合作性質。”

中國過去幾十年存在的單位福利分房以及1994年以后出現的“房改房”都存在著住房合作社的影子。而要深刻的理解住房合作社那就先看看什么是合作社。

“合作社”這個名詞并不陌生，供銷合作社、信用合作社甚至到后來的人民公社都是合作社的分類之一。

國際勞工局出版的《合作事業教程》認為合作社是不同數額的人為了解決相同的經濟困難，在權利與義務平等的基礎上，依照其自由意志相互結合，以經營他們共同需要的業務，風險自負；并為了相互間物質的與精神的利益，共同利用此一業務，以解決他們自身的經濟困難。”

1995年，在國際合作社聯盟成立100周年代表大會上，給出了合作社的權威性定義，即“合作社是自愿聯合起來的人們通過聯合所有與民主控制的企業來滿足他們共同的經濟、社會與文化的需求與抱負的自治聯合體。”

目前為止，大多數人公認的世界上第一個合作社是1844年在英國建立的羅虛代爾公平先鋒社。而羅虛代爾公平先鋒社的成功是在無數次的失敗后誕生的。

羅伯特·歐文、圣西門和傅立葉

18世紀后期，自英國而起的工業革命形成了社會化的大生產和工廠制度，合作經濟思想就在此時誕生，最早對合作社進行探索的是空想社會主義學派。空想社會主義思想最早見于16世紀托馬斯·莫爾的《烏托邦》一書，到19世紀初期發展到鼎盛時期，著名代表人物為法國的圣西門、傅立葉和英國的羅伯特·歐文，他們提出醫治社會病癥的藥方是組織合作社，這種合作思想奠定了后來合作經濟的基礎。

羅伯特·歐文

1824年，歐文及其追隨者在美國印第安納州建立了新和諧公社。試驗曾一度生機勃勃，但后來由于各種原因，試驗宣告失敗。1839年，歐文和他的信徒們又組建了一個“皇后林新村”，亦稱“和諧大廈”，也以失敗告終。

1825年英國羅伯特·歐文在印第安納的紐哈蒙尼建立的新和諧公社

在英國，從1817年歐文首次提出合作新村計劃到1840年的20多年間，受歐文合作社思想鼓舞，英國的合作運動蜂擁而起。據有關文獻記載，到1829年在英國成立過的合作社至少有300個以上，但這些合作社最后幾乎都以失敗告終。

1844年12月21日，在歐文的學生胡瓦斯和柯柏爾的幫助下，由28名工人聯合創辦的合作商店在英格蘭西北部的蘭開夏郡的羅虛代爾鎮開張了，商店取名羅虛代爾公平先鋒社。

羅虛代爾公平先鋒社成立

羅虛代爾公平先鋒社成立的目的是向社員供應生活用品，以減輕所受中間商的盤剝，改善他們的生活狀況。

在成立之初，由于資金匱乏，商店只出售面粉、燕麥片、黃油、食糖、蠟燭等少量生活必需品，每天營業兩個小時，由 28 個社員輪流擔任售貨員。到1880年，社員人數已達1萬余人。因社員人數不斷增多，分布地域日益擴大，先鋒社不得不陸續增設零售網點。

羅虛代爾公平先鋒社成為世界上第一個舉辦成功的合作社，1900年，全英國注冊的合作社已達1439個，社員170多萬人。

1895年國際合作社聯盟（ICA）在倫敦成立時，羅虛代爾原則被列入聯盟章程，成為各國合作社共同遵守的準則。在100年后，國際合作社聯盟對合作社原則做了進一步修訂，將其概括為 7 項：

• 第一項：自愿與開放的社員資格。合作社是自愿加入的組織，它向能夠利用其服務并愿意承擔社員責任的所有人開放，沒有性別、社會、種族、政治或宗教的歧視。
• 第二項：民主控制。合作社是由社員控制的民主組織，社員主動參與政策制定和決策。由社員選舉產生的代表對全體社員負責。社員通過以下程序行使民主控制：在第一級合作社，社員擁有平等投票權（一人一票）；其他層次的合作社也應以民主的方式組織。
• 第三項：社員的經濟參與。合作社資本由社員公平出資，并實行民主控制。合作社的資本通常至少有一部分是合作社的共同財產。作為取得社員資格的條件而應認繳的資本，如果有報酬的話，通常只能收取有限報酬。盈余分配應用于下述某項或全部目的：發展合作社（可采取設立公積金的形式，公積金至少有一部分是不可分割的）；按社員同合作社交易額的比例向社員返利；支持社員認可的其他活動。
• 第四項：自治與獨立。合作社是由其社員控制的自治、自助組織。如果合作社要與其他組織（包括政府）達成協議，或從外部籌措資本，應在確保社員民主控制和合作社自治的前提下進行。
• 第五項：教育、培訓和告知。合作社要向其社員、社員選舉產生的代表、管理人員及雇員等合作社所有成員提供教育和培訓，以提高他們的能力，使其能夠更有效地為合作社的發展作貢獻。合作社要把合作的性質及優越性告知公眾，尤其是青年和輿論帶頭人。
• 第六項：合作社之間的合作。合作社要通過與地方性、全國性和國際間的組織機構一起工作，來最有效地為社員服務，加強合作社運動。
• 第七項：關心社區。合作社通過其社員認可的政策，為社區持續發展作貢獻。

國際合作社聯盟現有來自全球93個國家的268個會員組織（根據ICA2014年5月統計），代表的合作社達75萬多個，股東總數10億人。上述這些原則是各國合作社存在和發展的基礎，國際合作社聯盟中針對住房合作專門成立了國際合作社住房組織（ICAHousing），這些原則也是住房合作社在建立和發展的基石。

中國歷史上第一個合作社產生于1918年，是由北大倡導合作思想的胡鈞教授及其學生們共同組織創辦的“北大消費公社”。下一次，“老司機”將為你解鎖合作社在中國的發展。

另外提一下，中國共產黨領導下的第一個合作社是1922年9月由李立三、毛澤東等人在安源創辦的“路礦工人消費合作社”。