“限購、限貸、限價、限售、限商”成為了今年樓市避無可避的關鍵詞，業內將這稱之為“五限時代”。“五限時代”下，房企面臨著拿地成本提高，利潤空間壓縮，現金流減緩等一系列問題，在這樣的新形勢下，房企該以何種思路和方法迎接新的挑戰呢？在6月30日舉辦的2017第三屆中國房地產眾籌創智峰會上，中國房地產產業協會副秘書長胡安東，東渡國際執行總裁浦福如，天福集團總裁林雅華，藍光地產副總裁楊冉，旭輝集團副總裁、北京區域事業部總經理孔鵬就此問題展開對話，深入分析和探討了“五限時代”下房企的自我救贖及發展方向。
兵無常勢，水無常形。政策、市場與房企之間，動態平衡才是最好的狀態。順應政策變化及時調整戰略，深入探索消費者內在需求，開發新業務拓展新市場，尋找新的利益增長點，是房企的共同思考議題。
對外開拓對內轉型
東渡國際執行總裁浦福如表示，東渡國際作為一個擁有國內28年房地產開發經驗的企業，第一個考慮的是海外發展。國外房地產政策的變化，與中國國內房地產政策的變化相比，幅度不是一個頻道上的，相對穩定，利潤基本可期。在國內，著力推動轉型，在為中產階級服務的角度上，開辟新的戰場。東渡國際選擇的突破點是做國內最高端的俱樂部。目前已經取得了很好的成果，總結了很多的經驗教訓，而且也已經形成了一套可以復制的模式。另外，在養老方面，也將有所突破。走出去，重新確定產品定位，如中高端產品，新業態，提供定向、定制的服務。這都是房地產轉型時期的新手段。
瞄準市場空白區
和“走出去”戰略不同，天福集團對于未來的發展戰略有著自己的思考。天福集團自2007年起向全國布局，全部都集中在三四線城市。“中國房地產經過了20多年的發展，它的主要背景就是城鎮化。在這個過程中，中國的城鎮化率提高了20%，如果城鎮化略要達到70%，意味著還有十幾個百分點的空間，房地產的黃金發展期還沒有結束。”天福集團總裁林雅華這樣說道。當然，開發三四線城市，品質和品牌也是十分重要的。通過大浪淘沙，有品牌、有品質的樓盤在三四線城市還有非常大的發展空間。
尋找新的算賬和盈利模式
首先，“五限時代”有幾限并不陌生，限購、限貸都經歷過。這一輪，坦白來說，最讓我們難受的是限價。房地產開發的計算方式是按照地價反推房價，每一輪的城市化更新背后都是這樣。現在已經持續了十幾年的玩法和邏輯很難進行下去了。藍光地產副總裁楊冉這樣表示。而尋找新的算賬和盈利模式就成了亟待解決的問題。房價被限，利潤空間被壓縮，房企在成本、利潤、開發周期方面都要有相應的應對方式。目前房地產開發已經進入了非常精細化運營的階段。壓縮營銷費用，應用新技術和新手段。另外，在大背景下，對房地產的挑戰就是兩個。一是尋找“五限時代”基礎之上新的算帳和盈利模式。二是最好再獲取穿越周期的能力。目前，房地產從毛坯房變裝修房已經是一大趨勢，藍光集團現在研發的**產品就是智能化的家居和智能化的應用。客戶自愿購買選配包，自愿購買的前提就是考慮產品團隊做的東西，客戶愿不愿意買單。除了房子以外，還有很多的方便，衣食住行、文、教、旅、娛、醫療，這些都是服務。另外，高級的權益也是一大方向。在消費升級的大背景下，客戶已經從實物消費過渡到權益性消費。比如，出行，住宿，就醫等方面。
跳出循環認清形勢堅定方向
旭輝集團副總裁、北京區域事業部總經理孔鵬對于“五限時代”下房企的發展說了這樣三句話：“首先，跳出循環。其次，認清形勢。第三，堅定方向。”
“首先，這個行業越發展越壯大，越壯大越發展，從“一限時代”到“二限時代”，到今天的“五限”，再發展，可能還有“八限”“十限”？我們總是在一個循環里。在上午的論壇中，馮侖主席講到了溫和的通脹、貨幣的超發、GDP的增長、人民收入水平、可支配收入的增加，支撐了房價的快速上漲。
其次，認清形勢。這幾個連貫的政策還是很巧妙的，首先是通過“五限”把重點城市控制住，通過“五限”轉入舊城更新、租賃市場、持有。房子是用來住的，不是用來炒的。這個行業已經進入了一年十幾萬億的量級，它就像黑洞一樣，把金融的、實體經濟的，把發展的能力、資源和能量都吸附在這周圍。如果這個吸附不被減弱、不被重新分配，可能是我們這個民族和社會發展受不了的。現在沒辦法，必須打斷。怎么打斷？首先就是“五限”把大城市控制住，其次就是在大城市周邊發展特色小鎮。
下一步，拭目以待的是對于還能按照傳統邏輯增長的二線城市，以及下一輪的強三線城市，政府正在醞釀所謂的長效機制。這個長效機制一定是面向土地的。“五限”+特色小鎮+長效機制，這個完整的輪次就預示著這個行業進入了所謂的白銀時代，或者是銅鐵時代。以前的那一套邏輯和循環已經沒有任何意義了。
最后，我們要堅定方向。為什么難？為什么大家坐在一起探討？就是以前的方向簡單，無非是多少錢買一塊地，這塊地給什么樣消費能力的人做什么樣的住宅產品，做完了就賣掉，費率怎么控制、用什么手段。現在，就像馮侖主席在上午講的，這個東西有一百種組合，我做多少寫字樓，做多少長租**，要不要引入共享辦公，要不要接駁地鐵，有多少短租，有多少銷售。你有沒有能力完成這個組合？你把它組合好，有沒有機會運營？通過銷售收回的資金和通過長期運營收回的租金，之間的比例是多少？你有沒有實現企業的可持續發展？
在這樣的邏輯下，在認清形勢的前提下，現在我們面臨的是非常復雜的岔路口，我們必須根據自己的能力去選擇自己有機會走的路。所以，大家才會比較茫然。
我特別欣賞譚華杰講，支持房地產公司走到后面，最重要的是企業心態的轉變。之前，我們是流著不道德血液的開發商。之后，我們必須成為社會構筑價值的精英，我們必須心中懷有為這個社會、為民眾、為進步去創造社會增加值的大型企業集團和一個龐大的業內基礎。只有這樣的心，才有機會面向未來。只有在這樣的方式下面向未來，我們才不會跟政府產生這樣一種關系，明明一個行業越發展越壯大、支付能力越強，政府越不滿意、越限制你、越打壓你。”
最后，中國房地產業協會副秘書長胡安東表示“我很欣賞孔總剛才講的，要用一個敬畏的態度去做房地產，不能用草率投機的態度。“五限”對應的還有另外五組詞，就是“五放”。房地產也面臨著信息的開放、跨界的開放、技術的開放（在技術創新時代，新型的建造、裝配式建筑、產業化的住宅）、管理手段的開放、人的創造力的開放（房地產從業人員的思路、思維方式、行為方式的開放）。用“五放”對應“五限”可能是比較客觀的辦法。”
（來源：新浪樂居）
