去年11月，萬科首次拿下北京一塊全自持地塊，這是全行業從未遇到過的歷史性難題。后來，自持拿地方式陸續推出，成交比例從最開始的自持100%，到后來自持50%、自持20%成交，自持比例的降低，正說自持拿地的困難比開發商一開始想象的更高。
回顧2016年5月，國務院推出了加快推進住房租賃市場方面的重要文件，說明行業規則已經在發生變化。“全自持”這道題怎么解？6月29日的中國房地產眾籌創智峰會上，來自銀行、基金、保險、投融資的各界金融人士，都為房地產自持拿地的這道難題撓頭。尤其在土拍門檻已出、配套的政策和金融條件還不夠充分的時候，房企如何應對？
全自持難在哪？曾在開發商工作的中融人壽監事會主席陳順笑言，自持是一道房地產界的奧數題。“看似簡單，大家都不用策劃怎么賣房了，但是自持70年，當時的決策者都可能離開項目了，后期會發生很多變化。”
“全自持”這道奧數題的重點，在于拿地、建造、持有成本以及租金回報之間，資金如何平衡？民生銀行地產金融事業部總裁高級助理黃偉棟認為，目前中國房地產的多元分化非常明顯，一二三四線市場面臨的狀況并不同，但未來必然是存量房的時代。所謂“全自持”，是一線城市很快會面臨的存量房問題。
“租金回報率不匹配，還差一到兩個點的差距。這依賴未來資金成本進一步下降，以及未來產品提供增值服務讓房子出租的收益率更高。”黃偉棟的意思是，這道難題必須用創新的手段來解決。
中國房地產眾籌聯盟副秘書長莫春感嘆，全自持對資金成本要求太嚴格了，目前一線城市租售比是倒掛的，去年11月萬科拍地之后，她給萬科做了方案，但是后來發現萬科還是要貼錢才能負擔租金成本。“3%以下的租金回報，怎么算都很難。另外，持有之后的土地增值，如何在財務報表中體現？這是個新課題。”莫春說。
對于全自持項目，投還是不透？乾立基金執行總裁成斌的答案是“可以”。對全自持項目來說，目前沒有解決的是如何退出的問題。他指出，全自持不等于不可交易，例如美國的房地產市場，散售的物業一般是高端的，而全自持物業就是面向中低端收入人群的長租公寓。
在美國，長租公寓的退出模式是怎樣的？“兩三年的開發周期，加上兩年左右的運營周期，出租率達到80%以上，市場上的保險、養老等各種基金就可以參與，物業回報能夠滿足開發商要求。”成斌認為，國內自持要解決兩個問題：第一，拿地之后的股權交易是否允許開發商將這部分全自持物業進行股權分割？第二，是否允許養老保險股權等資金共同進入長租公寓？
顯然，對于自持型物業這個新事物，政府不僅要在拿地門檻上“堵”，也要在營造政策環境給一條出路。
REITS目前應用于商業物業，住宅物業是否有資產證券化的思路？中民普惠金融總裁劉菁表示，存量物業目前面臨的普遍問題是租金回報非常低，后期加上管理成本和費用，租金回報收益率會更低，因而不具備金融產品支持的基礎。她認為，未來只有高品質的物業和后期的明確的有定制化運營安排的全自持的物業，才有長期得到金融機構或者金融產品支持的基礎。
北京中民金石投資管理中心執行合伙人秦昊認為，萬科今年來拿下的5塊自持地塊是可行的，主要是基于萬科本身的資金狀況和融資條件。第一，萬科今年在北京、廣州、佛山合計拿下的5塊帶高比例自持地塊，成交地價合計接近170億元，這僅僅是萬科去年約3800億元銷售額的不到10%，也不及萬科去年的210億元的利潤，這意味著萬科有足夠能力支撐自持地塊的開發。
第二，萬科的融資高度集中于總部，除了極個別項目單獨融資之外，絕大部分項目公司的融資都在深圳萬科總部與銀行簽訂協議，“而且是用王石的印章去簽定協議的”。這種操作方式在國內只有萬科一家，而且是經過人民應行同意的合規操作。這種高度集中的資金池，意味著萬科有非常高的信用，也就意味著這5個自持項目如果獲得萬科總部擔保，就有可能獲得開發貸款，解決開發建設的資金來源問題。
最后，項目開發完成后如何退出？“一種方式是，萬科通過小戶型的設計，再通過運營能力，將回報率從3%提高到5%或者6%，在國內做CMBS或者ABS是可行的，即使回報依然是3%，也有可能去新加坡或者在香港做REITs；另外還有一個可能，萬科更看重的是物業未來的升值，在財務報表上也可以體現為利潤。”
“基于萬科的體量和萬科高度集中的資金模式，以及萬科的3A的信用評級，萬科去做自持這個事情是可以的。至于其他房企怎么做？如果我來評判的話，我要看具體的項目、具體的開發商情況以及信用情況。”
