中國房地產眾籌聯盟秘書長、中民普惠金融董事長莊諾
莊諾用“銅鐵時代”比喻當下的房地產發展階段。前所未有的“五限”（限購、限貸、限售、限價、限商），意在用行政手段壓抑房地產的高暴利、高增長，只有經受住“精煉”的開發商方能“成鋼”。
用行政手段管控行業的“五限”手段會持續多久？莊諾認為，兩到三年內，中國房地產行業應該會處在這種“五限”階段。他表示，行政手段肯定是短期的、不可持續的，但同時很有必要，能擠壓泡沫，防止市場陷入瘋狂。
他認為未來是存量房的時代，開發商必須從資產運營中挖掘價值。根據瑞銀在2016年的統計報告，中國家庭財富超過160萬億元，其中57%是不動產，43%是流動的金融產品。也就是說，中國家庭有大約100萬億的財富沉淀在社區里，“存量房是中國最大的資產管理”。
莊諾說，中國房屋產權有70年，但過去開發商從拿地到樓盤銷售交付完畢，平均用時3～4年，此后就跟房子再無關系。未來開發商將更加注重后續的66年時間，關注如何對社區和資產進行持續的運營。
拿地自持就是行業中非常重要的變化。“萬科采取自持拿地，就是已經是把短平快的思維放棄掉了，留下房子做長線投資。開發商變成運營商，后面收益慢慢回來，可能是會很長，但是算賬的時候是能算過來的。”
過去二三十年來，開發商都以土地作為最核心的要素，圍繞土地的開發來構成自己的競爭力。當拿地要求和門檻提高，“原料”市場變了，開發商的“算賬”能力和發展模式都會隨之而變。自持拿地之后如何算賬？轉售為租能夠滿足開發商的盈利要求嗎？資本市場上的投資者接受這個新事物嗎？
莊諾列舉了自持拿地的三個好處。首先是細水長流，轉售為租，能帶來每年穩定的現金流；其次是，資產掌握在手，企業的負債表會很好看；最后是融資能力變強，過去開發商用土地融資，如今可以用自持物業進行融資。
他提到，過去房屋出售要繳納土地增值稅和營業稅，如果是出租，則不用繳納這兩項稅收，加起來可以降低10%左右的成本。未來如果政策鼓勵租房，房租可以抵稅，而且租房不用繳納房產稅，成本可以進一步下降，也會鼓勵人們的觀念從買房轉向租房。
此外，自持的房產是會增值的，那么公司的賬面上還會有浮盈。
這種引入了自持在內的多種拿地條件，很大程度上會改變行業的規則，這種拿地“門檻”提高的趨勢是短期的還是長期的？莊諾的判斷是：長期的。
他觀察到龍頭房企中，萬科、碧桂園等房企開始關注自持物業，中海、綠城等也注重物業的自持管理，顯然，行業中可以挖掘的方向非常多。
而他所在的中民普惠專注于社區的普惠金融。中民普惠是中民投旗下中民未來設立的社區金融服務平臺，近兩年來，這家金融機構通過中民未來的資源跟社區合作，目前已經接觸近5億平方米的社區面積、近300萬套房子、近兩千萬居住人口、約1700個社區。如此巨大的存量資產，對金融產品的應用是一個很好的場景。
如何應用？中民普惠正在研究一些新型的普惠金融產品，例如離婚貸（協助離婚雙方作財產分割）、無息牙貸（為牙齒的治療提供貸款）、零利息生育貸（支持產婦的產后康復消費）等等，此外還有針對中老年人的理財產品。這些人群和產品品類，都是傳統的銀行難以觸及的人群，中民普惠可以形成補充，唯一的條件是：他們的普惠產品只針對社區內的業主和住戶，這也是這類普惠金融產品進行風險管控的核心一環。
莊諾的假設是，物業跟住戶有天然的信賴關系，推廣金融理財產品也更能被社區居民接受，他相信零抵押、零利息、零首付的金融產品為業主提供貸款，解決業主的財務難題，還能夠進一步初進業主跟社區的信任。
中民普惠還考慮在社區內放置自動貸款機，語音申請，面部識別，為業主迅速放款。“風控怎么做？我們管控著社區的物業，掌握社區居民的大數據，也對每戶家庭的情況比銀行更熟悉。大不了業主跑了，房子也跑不了。”
目前中民普惠的直接員工大約400多人，通過與13家物業管理公司合作。這13家物管公司的5萬多名員工，今年在社區內提供金融服務的簽約額預計可以達到150億元。其中，今年三四五月的簽約金額已超過15億元。可見物業跟居民的信任基礎卻是促進的社區金融業務的展開。
如今碧桂園、恒大等龍頭房企都擁有自己的金融牌照，構成社區開發和服務的閉環。開發商也開始爭奪社區金融這個市場。對此，莊諾表示，社區金融市場非常大，各個玩家之間并不沖突，此外還有大量開發商不擁有相應的金融牌照，金融機構的進駐和合作受到歡迎。
（來源：網易房產）
