6月29日，中國(guó)房地產(chǎn)眾籌聯(lián)盟主席馮侖在2017第三屆中國(guó)房地產(chǎn)眾籌創(chuàng)智峰會(huì)中提出，2016年作為開(kāi)發(fā)時(shí)代的風(fēng)水嶺，之前是產(chǎn)品形式單一的開(kāi)發(fā)時(shí)代，之后轉(zhuǎn)變?yōu)楫a(chǎn)品復(fù)雜的后開(kāi)發(fā)時(shí)代。
“在開(kāi)發(fā)時(shí)代，每年銷(xiāo)售額80%以上都是圍繞住宅。”馮侖認(rèn)為在開(kāi)發(fā)時(shí)代，房企呈現(xiàn)三大特點(diǎn)，一是產(chǎn)品以住宅為主；二是商業(yè)模式以快消為主，開(kāi)發(fā)了就賣(mài)；第三點(diǎn)是，競(jìng)爭(zhēng)力都圍繞著單一產(chǎn)品和快消形成競(jìng)爭(zhēng)力。規(guī)模、成本、速度，就是比誰(shuí)賣(mài)得規(guī)模大，誰(shuí)賣(mài)得速度快，誰(shuí)的成本低。
由于房?jī)r(jià)上漲、通貨膨脹以及城市化進(jìn)程的發(fā)展，只要在規(guī)模、成本、速度三方面做好了的房企都賺到了過(guò)去20年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的紅利。
2016年之后，房企產(chǎn)品線(xiàn)不再只有住宅，有其他產(chǎn)品形態(tài)出現(xiàn)。如萬(wàn)達(dá)已經(jīng)轉(zhuǎn)到地產(chǎn)和文化、娛樂(lè)、旅游結(jié)合。另外，萬(wàn)科提出城市配套服務(wù)商，除了住宅，其他的購(gòu)物中心、寫(xiě)字樓都納入了它的視野。
另一個(gè)變化是，后開(kāi)發(fā)時(shí)代的競(jìng)爭(zhēng)力發(fā)生了轉(zhuǎn)移。不再競(jìng)爭(zhēng)規(guī)模、成本、速度。而是運(yùn)營(yíng)能力、資金成本以及講空間故事的能力。
馮侖指出，出租運(yùn)營(yíng)的不動(dòng)產(chǎn)估值方法非常簡(jiǎn)單，租金乘15到20倍，最后就是它的物業(yè)價(jià)值。馮侖提到潘石屹的SOHO，認(rèn)為其銷(xiāo)售額并不多，但是資產(chǎn)質(zhì)量很好，租金收入也很多。
在做各種復(fù)雜產(chǎn)品上，誰(shuí)的財(cái)務(wù)成本低，誰(shuí)就能夠適應(yīng)更多不同的產(chǎn)品形態(tài)。五大產(chǎn)品形態(tài)，除了住宅以外，寫(xiě)字樓、購(gòu)物中心、物流倉(cāng)儲(chǔ)、健康養(yǎng)老、公共設(shè)施，都是后開(kāi)發(fā)時(shí)代的主要產(chǎn)品，大部分依賴(lài)低成本長(zhǎng)期資金。
后開(kāi)發(fā)時(shí)代要求開(kāi)發(fā)商導(dǎo)演+制片的能力，就是講空間故事的能力。假定一個(gè)10萬(wàn)平米的建筑，綜合商業(yè)的設(shè)施，可以有不同的組合，甚至說(shuō)可以有無(wú)數(shù)多的組合，做一部分住宅、一部分寫(xiě)字樓、一部分酒店、一部分醫(yī)院、一部分娛樂(lè)設(shè)施等等，可以無(wú)限多的組合，但是組合決定了物業(yè)最后的價(jià)值。
馮侖認(rèn)為：在中國(guó)有七八萬(wàn)家房地產(chǎn)項(xiàng)目公司，如果今天做一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，能找到20多萬(wàn)人，因?yàn)橐粋€(gè)公司三個(gè)高管，大概20萬(wàn)人以上可以來(lái)應(yīng)聘這個(gè)職務(wù)。
如果要管十個(gè)以上項(xiàng)目，有五六種業(yè)態(tài)，全國(guó)也就兩三千人能負(fù)責(zé)。因?yàn)橹挥猩鲜泄咀隽耸暌陨系母吖埽沤?jīng)歷過(guò)這些事情
如果在一個(gè)空間里有十個(gè)以上業(yè)態(tài)，或者一個(gè)大的項(xiàng)目、一個(gè)小鎮(zhèn)，一個(gè)大的社區(qū)，這樣的高管中國(guó)只有三百人。
進(jìn)入后開(kāi)發(fā)時(shí)代的創(chuàng)新，圍繞運(yùn)營(yíng)能力、長(zhǎng)期低成本資金、財(cái)務(wù)安排能力以及開(kāi)發(fā)商自身的綜合的空間、規(guī)劃、布局和創(chuàng)新的能力。這三個(gè)方向的能力將會(huì)成為所有開(kāi)發(fā)商在后開(kāi)發(fā)時(shí)代的競(jìng)爭(zhēng)力。
