萬科以眾籌方式破題全自持土地出讓引發業界關注。
由于眾籌模式并未普遍運行，在房地產行業尚屬新鮮事物。從2004年開始，國內就有個人發起眾籌建房，但多因拿地、成本等各類問題而以失敗告終。從2014年起，房地產眾籌再度興起。
房地產眾籌是指由房地產公司、理財平臺或建房人發起的與房地產項目相關的眾籌，標的可以為住房房產和營業性房產。根據回報的不同，可以把國內的房地產眾籌劃分為營銷型、理財型和建房型三大類，其中尤以建房型最符合眾籌的定義。
21世紀經濟報道記者整理了國內目前主要的眾籌案例，發現絕大部分仍停留在營銷概念，只有少數案例是在探索眾籌建房模式。
中國房地產眾籌聯盟副秘書長莫春表示，目前國內已經有成熟的模型和案例，但股權眾籌，尤其是萬科此次這么大宗的資產，確實少有用眾籌方式。莫春認為，萬科的股權眾籌方案是明智的，因為股權眾籌是成本最低的一種，但也是操作難度比較大的一種模型，不過萬科的整合能力應該值得期待。
偽眾籌居多
眾籌模式之所以具有誘惑力，是因為可以提前鎖定購房者，同時降低中間環節成本，理論上降低房價。
近年來，房地產眾籌產品發展迅速。中國房地產眾籌聯盟公布的數據顯示，2015年房地產眾籌金額是6.5億，這統計了所有房地產眾籌平臺上線產品；2016年上半年，房地產眾籌金額是7.6億，這是僅統計了11家房地產眾籌平臺的數據。國內已經運行的眾籌方案似乎可供參考。
但21世紀經濟報道記者了解到，近年來，我國出現的眾籌絕大部分是理財型眾籌，其次是營銷型，只有少數案例為建房型。因此，開發商過去所踐行的眾籌，多數是“偽眾籌”。
理財型眾籌本質是為了融資。多數出現在區域房價上漲預期與資金成本不匹配，項目利潤不足以覆蓋銀行、信托等傳統融資方式的情況下。開發商通過在項目拿地后、建設前進行眾籌，為項目建設階段提供低成本資金，達到降低項目負債率的目的，同時也利于提前鎖定一批購房意向人群。營銷型眾籌則出現在開發商尚未獲取預售許可證，但又想提前蓄客從而鎖定客戶的情況下。
還有一類眾籌為類似集資建房的定向眾籌，前提是與定向單位合作建設開發。定向類眾籌一般以較大的房價折扣作為投資者的收益保障，但要求投資者需在拿地前支付基本全部購房款，開發商在這一過程中僅獲得管理收益。但由于在政策、合作單位選擇等方面存在風險，現階段除眾美集團外，少有開發商使用。
一位曾經實踐過集資建房的開發商告訴21世紀經濟報道記者，這種情況多數出現在定向土地上，逼不得已要采取這種方式。但一般房價要遠低于市場價，開發商僅相當于代建商的角色，所獲利潤非常低。
萬科的眾籌情結
萬科拋出眾籌方式實際上屬于少數人要探索的股權型眾籌。
此類眾籌出現有其特定背景。在近期海淀區的兩塊土地出讓過程中，北京市將土地供應方式改“價高者得”為“限房價、競地價、競自持、評方案”。最終投報自持商品住房面積比例達到100%，有三塊地轉入高標準商品住宅建設方案投報程序。兩塊地由萬科和萬科住總聯合體獲得。
萬科目前僅向外界披露了大體方案。萬科為這兩個地塊建立相應的眾籌平臺，把項目分成眾籌伙伴企業能夠接受的份額，同時又嚴格禁止分割為以戶為單位份額，例如以一個住房單元（20-30戶）或是一整棟樓作為最小眾籌份額。北京萬科將會作為主要業主方負責房屋建設和配套引進；參與眾籌的企業則在早期進行眾籌投資，同時向北京萬科提交相應的眾籌項目運營費用，在項目建設完成后企業員工可租賃相應房源，租金再由眾籌平臺直接返回相應企業；北京萬科則負責為社區提供物業管理和配套經營服務。
萬科目前設定的眾籌對象是企業，而非個人。
業界都比較關心萬科的眾籌方案設計細節。比如，股權眾籌的真實需求是否存在？股權能否轉讓？是否可以在租金基礎上設計更多的如落戶等方面的優勢？在業界看來，這些細節將決定萬科這種股權眾籌模式將如何盈利。
萬科方面也沒有向21世紀經濟報道記者透露更多細節。萬科一位負責人稱，“我們做這件事的初衷是想解決北京土地市場困局，建立租售并舉的房屋供給結構，從而降低大家的居住成本。新事物發展初期看方向。”
不過，萬科的確有眾籌情結。
在一次主題為《眾籌一座城市》的演講中，萬科集團高級副總裁譚華杰曾表示，公司團隊總結了全世界住房政策的五種類型：第一是完全自由、放任式；第二是弱干預模式；第三是強干預模式；第四是政府包辦模式；第五是合作建房模式。譚華杰的看法是，合作建房模式不弱于其他任何模式，在穩定房價和防止對金融造成的沖擊方面，毫無疑問效率最高。
待突破的難點
眾籌模式背后還代表著對高地價困局的破題。但對于還鮮有成功案例的中國而言，萬科顯然還要走一條艱難的路。
莫春表示，從宏觀來看，國家對于眾籌非常支持。全國兩會和“十三五”規劃綱要中都提出了規范發展實物眾籌和股權眾籌等創新金融的模式。但是落實到法規配合上，比如大家很期待對證券法進行相應修改，現在遲遲沒有推進，股權眾籌目前還很難突破。
就萬科提出的眾籌方案，莫春認為，難點分別在于資金成本、投資回報和流動性等問題。“萬科的眾籌方案里，在降低資金成本方面給予設計，比如抵押貸款等的支撐，將會使投資人的數量擴大。但在想象力匱乏的情況下，萬科只能通過租金獲取投資回報，而這個收益率很低，便是金融產品設計的難點所在。”
另外，莫春認為，由于全自持產品的產權單一，它具備投資品的一切條件，但股權因為是部分的，資產也無法標準化，且沒有相應交易場所，所以在轉讓時會比較難。
但眾籌模式的初衷確為業內所肯定。中國房地產眾籌聯盟常務副秘書長馬寧表示，眾籌一方面符合北京獨特的土地政策，可以做到以銷定產，從而降低開發、營銷等環節成本，另外一方面可以讓購房者享受到低房價的紅利。
馬寧表示，目前他所關注的眾籌主要是在區域范圍內，存在探索性質。每個地區的土地政策、預售政策不同都會決定眾籌模式的不同。另外，眾籌能否成功也與開發商的能力有一定關系。目前需要通過眾籌實踐判斷能否大面積推廣。
（來源：21世紀經濟報道）
