在國(guó)內(nèi)眾籌相關(guān)法律法規(guī)尚不完善的情況下，房地產(chǎn)眾籌在吸引諸多眼球的同時(shí)，也面臨著一系列的爭(zhēng)議，例如法律障礙如何突破，互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新嘗試的后果等話題讓市場(chǎng)對(duì)這一新生事物保持謹(jǐn)慎觀望狀態(tài)。
判斷中國(guó)房地產(chǎn)眾籌未來(lái)到底行不行，現(xiàn)在還為時(shí)尚早，但了解潛在風(fēng)險(xiǎn)，如何為這一新生事物創(chuàng)造健康環(huán)境卻極為迫切。
2015年3月4日，中關(guān)村股權(quán)投資協(xié)會(huì)執(zhí)行秘書(shū)長(zhǎng)尹志平，在微信朋友圈發(fā)起“眾籌買房”項(xiàng)目，運(yùn)作的項(xiàng)目“眾籌家園”位于河北省滄州市政府正在推廣的中捷高新產(chǎn)業(yè)園區(qū)。
這個(gè)“眾籌家園”項(xiàng)目，比市場(chǎng)水平便宜約30%。無(wú)論是投資還是自住都很合適，很快通過(guò)審核的人數(shù)在短短兩周超過(guò)100人。
尹志平特地做了一張表格，記錄了這一百多人的基本信息。這些人的共同特點(diǎn)是：北京金融街和IT界的中高層，具備創(chuàng)新意識(shí)和冒險(xiǎn)精神。尹志平事后在面對(duì)媒體采訪時(shí)表示，這是國(guó)內(nèi)首個(gè)眾籌買房項(xiàng)目。
中國(guó)眾籌買房初現(xiàn)端倪是在十年前。之所以被定義成新生形態(tài)，是因?yàn)榘殡S著互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)及多樣化金融工具的加入，當(dāng)十年后重新回歸市場(chǎng)，當(dāng)下中國(guó)房地產(chǎn)眾籌早已不同于當(dāng)初的“個(gè)人集資建房”那么簡(jiǎn)單。對(duì)于參與者來(lái)說(shuō)，與其說(shuō)是信心滿滿，不如說(shuō)是小馬過(guò)河，重在突破。
房地產(chǎn)眾籌這個(gè)新生的行業(yè)模式，發(fā)展起步雖然晚，過(guò)程也的確不乏顛簸，但確實(shí)也有扎實(shí)的成長(zhǎng)。近日在北京舉行的“2016第二屆中國(guó)房地產(chǎn)眾籌聯(lián)盟峰會(huì)”上，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)劉志峰透露，截至2015年底，我國(guó)房地產(chǎn)眾籌平臺(tái)達(dá)到20家，共有156個(gè)項(xiàng)目實(shí)施，累計(jì)眾籌資金20億元。
去年萬(wàn)科、綠地、萬(wàn)通、碧桂園、平安集團(tuán)等25家企業(yè)發(fā)起了中國(guó)房地產(chǎn)眾籌聯(lián)盟。馮侖作為萬(wàn)通控股董事長(zhǎng)，目前還有一個(gè)身份，是中國(guó)房地產(chǎn)眾籌聯(lián)盟輪值主席。
馮侖在上述峰會(huì)上表示，解決中低收入人群住房問(wèn)題方法很多，眾籌是一種有自主居住的房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的解決方案。眾多房地產(chǎn)眾籌聯(lián)盟成員表示，為了讓這個(gè)“新生兒”能夠在未來(lái)更加穩(wěn)健地成長(zhǎng)下去，眾籌買房旨在“眾籌降房?jī)r(jià)，拒絕眾籌炒房”。
房地產(chǎn)眾籌中國(guó)“試跑”
房地產(chǎn)眾籌起源于美國(guó)。2012年，奧巴馬簽署了“振興企業(yè)法案”，即是著名的JOBS法案，為網(wǎng)絡(luò)眾籌的發(fā)展提供了良好的大環(huán)境，各種通過(guò)網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行借貸的P2P網(wǎng)站猶如雨后春筍般茁壯成長(zhǎng)。
Lending Club和Prosper都是這類P2P網(wǎng)站的先驅(qū)。此后，在P2P網(wǎng)站的基礎(chǔ)上，又衍生出了借貸買房，購(gòu)房眾籌等網(wǎng)站也應(yīng)運(yùn)而生，也稱為P2RE（Peer To Real Estate）
Patch of Land， Realty Shares， Realty Mogul和Real Crowd都是這類典型的網(wǎng)絡(luò)眾籌網(wǎng)站，為投資人或投資機(jī)構(gòu)以及籌款方提供網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，促成交易，從而繁榮房地產(chǎn)市場(chǎng)，創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì)，并刺激當(dāng)?shù)睾腿珖?guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。
Patch of Land聯(lián)合創(chuàng)始人及CEO賈森·佛里頓說(shuō)，他的創(chuàng)業(yè)靈感源于一次房地產(chǎn)拍賣。他早年在芝加哥參加住宅拍賣會(huì)時(shí)，不經(jīng)意間發(fā)現(xiàn)大批芝加哥的街區(qū)因無(wú)人收購(gòu)而淪為荒地。盡管其中很多都是不錯(cuò)的房產(chǎn)，但在2010年的美國(guó)房產(chǎn)蕭條期，這些廢棄的房屋根本無(wú)人問(wèn)津。更糟糕的是，這些廢舊房屋還會(huì)滋生新的犯罪，拖累當(dāng)?shù)刂伟玻従拥姆慨a(chǎn)價(jià)值也隨之跟著下滑。
在拍賣會(huì)上，賈森發(fā)現(xiàn)，來(lái)競(jìng)拍的總是同一撥人，對(duì)值數(shù)百萬(wàn)美元的商用樓趨之若鶩，被賈森視為房地產(chǎn)中堅(jiān)力量的住宅樓卻門口羅雀。也就是在那個(gè)時(shí)候，賈森意識(shí)到，這類遭市場(chǎng)遇冷的廢舊房屋潛力無(wú)限，而傳統(tǒng)銀行對(duì)“增值功能”的一知半解，甚至拒絕對(duì)此類房屋提供資金，這為創(chuàng)業(yè)做專業(yè)眾籌購(gòu)房網(wǎng)提供了機(jī)會(huì)。
2013年，美國(guó)證券交易委員會(huì)的證券法通過(guò)一項(xiàng)名為“大范圍融資”的新法，允許公開(kāi)募款后，Patch of Land立刻推出了他們的第一個(gè)項(xiàng)目。此項(xiàng)目共募集資金超過(guò)1600萬(wàn)美元，為90個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目提供資金，并已將400萬(wàn)美元獲利返還給投資者。
我國(guó)房地產(chǎn)眾籌始于2014年下半年，但是規(guī)模不大，并沒(méi)有帶來(lái)很大的效應(yīng)，直到2015年，房地產(chǎn)面臨去庫(kù)存的巨大壓力，房地產(chǎn)眾籌試水才漸漸興起。
在我國(guó)，房地產(chǎn)眾籌大概分為三種模式，分別是房產(chǎn)拍賣、眾籌投資和自由筑屋三種形式。具體來(lái)說(shuō)，其中房產(chǎn)拍賣就是將一套房產(chǎn)的底價(jià)拆分為若干等份供眾籌參加者認(rèn)購(gòu)，然后進(jìn)行網(wǎng)上拍賣，獲得的溢價(jià)為投資人的回報(bào)。
第二種是眾籌投資，也就是真正意義上的眾籌。率先嘗試的是平安旗下的平安好房，推出“海外眾籌”的一個(gè)項(xiàng)目。這種模式被認(rèn)為是股權(quán)眾籌的一種衍生模式--通過(guò)股權(quán)眾籌成立一家合伙制企業(yè)，并通過(guò)它持有房地產(chǎn)。收益可分為兩種，一種是租金收益；一種是出售房子時(shí)房?jī)r(jià)升值帶來(lái)的漲幅。
第三種就是自由筑屋。這個(gè)模式較前兩種更加復(fù)雜，參與度更高。一般住宅項(xiàng)目就是先開(kāi)發(fā)好，然后做銷售，是以產(chǎn)品為導(dǎo)向而不是以用戶需求為導(dǎo)向。
提出自由筑屋概念的馮侖則將這個(gè)過(guò)程反了過(guò)來(lái)。就是由購(gòu)房者提出購(gòu)房需求，然后找到自己親朋好友一起團(tuán)購(gòu)，定制友鄰，甚至可以參與到住宅項(xiàng)目的定制，例如戶型、裝修、公共空間、選擇物業(yè)公司等環(huán)節(jié)。按需建房后收錢。
關(guān)于房地產(chǎn)眾籌未來(lái)還可以有更多延伸，并不僅僅局限于這三種。
為何在此時(shí)被選中？
2015 年是眾籌繁榮的一年。世界銀行近日發(fā)布的《發(fā)展中國(guó)家眾籌發(fā)展?jié)摿?bào)告》顯示，眾籌模式已在全球45個(gè)國(guó)家成為數(shù)十億美元的產(chǎn)業(yè)。預(yù)計(jì)到2025年，中國(guó)眾籌行業(yè)市場(chǎng)規(guī)?？蛇_(dá)500億美元（約合3000多億元人民幣）。市場(chǎng)規(guī)模之大，引來(lái)眾多資本機(jī)構(gòu)的青睞。
也是在這一年，中國(guó)房地產(chǎn)眾籌首次迎來(lái)了新的發(fā)展際遇。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前國(guó)內(nèi)參與房地產(chǎn)眾籌的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)達(dá)到了11家，分別是萬(wàn)科、萬(wàn)達(dá)、遠(yuǎn)洋、綠地、綠城、碧桂園、方興、眾美、當(dāng)代置業(yè)、保利、富力。為什么房地產(chǎn)企業(yè)如此熱衷眾籌模式呢？究其原因在于房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的逆轉(zhuǎn)。
首先，作為一種項(xiàng)目新融資手段，眾籌已有 6年歷史，這主要由兩個(gè)最著名的在線眾籌網(wǎng)站 Indiegogo（2008）和 Kickstarter （2009）引發(fā)。網(wǎng)信金融旗下股權(quán)眾籌平臺(tái)“原始會(huì)”，上線九個(gè)月便完成1.2億元股權(quán)融資。相比而言，眾籌比其他融資方式更為快捷和低成本。
其次，房地產(chǎn)行業(yè)的黃金時(shí)代已經(jīng)過(guò)去了。一位不愿透露姓名的房企高管認(rèn)為， “政府賣地－開(kāi)發(fā)商拿地、銀行貸款－開(kāi)發(fā)銷售”的模式已不可持續(xù)，現(xiàn)在，房地產(chǎn)進(jìn)入白銀時(shí)代以后，典型的特點(diǎn)就是庫(kù)存量高企，開(kāi)發(fā)商的房子不好賣。那么，眾籌可以解救庫(kù)存，“造房子的時(shí)候就有人來(lái)買了，是定制化的，開(kāi)發(fā)商庫(kù)存壓力和銷售壓力沒(méi)有了，所以，以后開(kāi)發(fā)商的發(fā)展之路是‘輕資產(chǎn)，重運(yùn)營(yíng)’。”
但是，需要注意的是，房地產(chǎn)眾籌和房產(chǎn)預(yù)售在本質(zhì)上有著差別，二者利益并不共向，利益的來(lái)源不共向，利益的實(shí)現(xiàn)節(jié)點(diǎn)不一樣，二者在風(fēng)險(xiǎn)程度上有著很大的不同，在利益上也有著天壤之別。“眾籌就好比是大伙集體出力或者出資干一件事，它的目的只有一個(gè)，那就是共同受益，利益分享”。
某外資銀行負(fù)責(zé)大客戶業(yè)務(wù)的曹莉稱，“房地產(chǎn)眾籌其實(shí)就是一個(gè)去中介化的過(guò)程，以前中介方利用的就是買賣雙方之間的信息不對(duì)等，而作為中立的平臺(tái)，眾籌平臺(tái)就是幫助發(fā)起方和投資人實(shí)現(xiàn)雙方信息公開(kāi)，打破這種不對(duì)等。”
降低房?jī)r(jià)還是營(yíng)銷噱頭？
在不久前的房地產(chǎn)眾籌聯(lián)盟上，聯(lián)盟成員企業(yè)表示，眾籌房地產(chǎn)的目的是眾籌降低房?jī)r(jià)，而不是炒房。
但也有相左聲音，中原房地產(chǎn)分析師張大偉認(rèn)為，眾籌對(duì)房?jī)r(jià)的影響并不大。在目前的房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本里，項(xiàng)目的地段已經(jīng)基本決定了產(chǎn)品的價(jià)格，相較于大頭的固定成本，在營(yíng)銷和融資上壓縮成本可能只是杯水車薪。他認(rèn)為，特別是融資成本上，眾籌的定制化服務(wù)中，與客戶協(xié)商定制可能會(huì)延長(zhǎng)項(xiàng)目完成的時(shí)間，而這期間各項(xiàng)成本是增加的。
某眾籌平臺(tái)負(fù)責(zé)人表示，房地產(chǎn)眾籌的核心在于房?jī)r(jià)的透明化，以前消費(fèi)者買房子是被動(dòng)的，不知道房子的真實(shí)成本價(jià)，現(xiàn)在這些成本在眾籌平臺(tái)上是對(duì)外公布的，消費(fèi)者可以提前決策。
隨著魚(yú)蝦混雜的房企越來(lái)越多地進(jìn)入這個(gè)領(lǐng)域，一些房企熱衷的“眾籌”，并非真眾籌，而是一種營(yíng)銷噱頭。市場(chǎng)繁榮的背后卻存在隱憂，無(wú)論在國(guó)內(nèi)還是國(guó)外。
眾籌表面上似乎打消了一些豎立在消費(fèi)者和投資者面前的屏障，讓信息有可能流通得更加順暢，但實(shí)質(zhì)上正是因?yàn)檫@個(gè)過(guò)程的門檻降低，把一些不成熟的投資者帶進(jìn)了一個(gè)發(fā)行人欺詐概率更高的全新市場(chǎng)。因?yàn)楸娀I的投資回報(bào)率甚至比風(fēng)投還要低。
目前，在我國(guó)針對(duì)眾籌模式探索，公認(rèn)風(fēng)險(xiǎn)有很多，最大的是法律風(fēng)險(xiǎn)，要注意非法集資、金融欺詐、洗錢等風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，以及知識(shí)產(chǎn)權(quán)保護(hù)的問(wèn)題。
《證券法》規(guī)定，向不特定對(duì)象發(fā)行證券、向特定對(duì)象發(fā)行證券累計(jì)超過(guò)200人，都算是公開(kāi)發(fā)行證券，必須通過(guò)證監(jiān)會(huì)或國(guó)務(wù)院授權(quán)的部門核準(zhǔn)，需要在交易所遵循一系列規(guī)則才能交易。
此外，沒(méi)有特別的規(guī)定適用于眾籌監(jiān)管。按照公司法、證券法要求，證監(jiān)會(huì)目前對(duì)眾籌有幾條監(jiān)管紅線：一是股東人數(shù)，有限責(zé)任公司股東人數(shù)不得超過(guò)50人，未公開(kāi)發(fā)行的股份有限公司股東人數(shù)不得超過(guò)200人；二是投資者必須是特定的合格投資者，但是什么是特定的合格投資者，并沒(méi)有準(zhǔn)確定義。
對(duì)比國(guó)外，美國(guó)有JOBS法案（Jumpstart Our Business Startups Act，即美國(guó)于2012年4月頒布的《初創(chuàng)期企業(yè)推動(dòng)法案》）。美國(guó)JOBS法案允許中小企業(yè)在眾籌融資平臺(tái)上進(jìn)行股權(quán)融資，回報(bào)不再局限于實(shí)物，同時(shí)也做出了一些保護(hù)投資者利益的規(guī)定。該法案規(guī)定美國(guó)眾籌平臺(tái)需要向SEC注冊(cè)成為證券經(jīng)紀(jì)交易商或融資平臺(tái)，進(jìn)行信息披露、對(duì)投資人進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)提示教育。
在這個(gè)法案里，眾籌被稱作在線融資，是要通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)進(jìn)行的，而不是一群人在線下已經(jīng)把項(xiàng)目商量好了，然后拿到線上去籌錢。恰恰在國(guó)內(nèi)，目前大多數(shù)項(xiàng)目還圍繞在熟人之間，都是熟人經(jīng)濟(jì)。這個(gè)過(guò)程中，審查和監(jiān)督機(jī)制該如何建立，目前尚未有完整的法規(guī)出臺(tái)，存在有較大的灰色空間。
近日，北上廣深等一線城市，就互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)利用眾籌炒房行為予以表態(tài)，深圳市正式對(duì)全市互聯(lián)網(wǎng)金融企業(yè)下發(fā)了一份《關(guān)于嚴(yán)禁開(kāi)展眾籌炒樓房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)，加強(qiáng)金融風(fēng)險(xiǎn)防控的通知》。
《通知》指出，近期該市部分房地產(chǎn)企業(yè)、房地產(chǎn)中介、眾籌、P2P等機(jī)構(gòu)平臺(tái)推出“眾籌炒樓”房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)，即通過(guò)微信、互聯(lián)網(wǎng)等平臺(tái)籌集投資人資金，合伙購(gòu)買房產(chǎn)。
深圳出臺(tái)的文件認(rèn)為，此類行為不僅涉嫌非法集資，存在投資人資金被非法利用風(fēng)險(xiǎn)，易引發(fā)“維權(quán)”事件，也涉嫌規(guī)避國(guó)家有關(guān)監(jiān)管政策，讓購(gòu)買力不足或由于限購(gòu)無(wú)法購(gòu)房的人違規(guī)購(gòu)買房產(chǎn)，增加了房?jī)r(jià)波動(dòng)情況下違約概率，極易引發(fā)系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)深圳市的金融市場(chǎng)帶來(lái)不穩(wěn)定因素。
“股權(quán)眾籌融資是基于互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)創(chuàng)新型的一種融資模式，證監(jiān)會(huì)正在對(duì)股權(quán)眾籌融資進(jìn)行調(diào)研，適時(shí)將出臺(tái)相關(guān)的指導(dǎo)意見(jiàn)，促進(jìn)股權(quán)眾籌融資的健康發(fā)展，保護(hù)投資者權(quán)益，防范投資風(fēng)險(xiǎn)。” 證監(jiān)會(huì)新聞發(fā)言人張曉軍表示。
業(yè)內(nèi)人士也期待盡快出臺(tái)相關(guān)法律法規(guī)，監(jiān)管眾籌業(yè)的發(fā)展。尤其是面對(duì)這樣一個(gè)大有潛力可挖的市場(chǎng)。行業(yè)人士堅(jiān)信，一旦法律法規(guī)出臺(tái)，將迎來(lái)互聯(lián)網(wǎng)股權(quán)眾籌平臺(tái)的“井噴式”發(fā)展，而房地產(chǎn)眾籌也將可以在有法可依的環(huán)境下，有更多的發(fā)展和想象空間。
（來(lái)源：中國(guó)房地產(chǎn)金融）
