在9月20日召開的中國房地產眾籌聯盟第一屆理事會第一次會議上，青年建筑師、旅居瑞士學者、《不只是居住》一書的作者賈如君女士分享了瑞士百來年的房地產眾籌建房經驗，她希望通過瑞士一百年來在住房制度上的探索，為中國的住房制度的改革提供經驗參考，并且可以為中國住房發展的未來找到一個可能性的方向。
▲《不只是居住》作者賈如君
賈如君：中國的商品房發展到現在經歷了十八年，我們都知道住房有了問題，已經影響到每個人的生活，影響到社會，我們感覺到經濟的壓力，但是未來會發生什么，我們的希望是什么，前景是什么，其實都不知道。
但是對于瑞士來說，比我們快速城鎮化開始的早，遇到過中國經歷過的和沒有遇到過的很多的問題，經過一百多年的反復調整，已經找出了非常成熟的住房建設的政策，其中一個非常重要的就是住房合作社。
我分享一下他們的經驗，希望能夠幫助大家看到未來的樣子。
我是08年到瑞士的蘇黎士，在那學習、工作、生活的，這是世界上公認的最富有，同時也是最宜居、最和諧的城市，孩子可以放心長大的地方。
他們如此成功，他們很自信的說有先進的住房政策，我會分三個部分介紹，首先述說一下現狀和主要的角色：住房合作社，政府和盈利性建房者。
然后我們看這一百多年怎么跟住房做斗爭的，這背后有什么規律性的東西存在，運用這些規律，我們可以理解中國的住房制度改革到了什么地方，未來的方向可能是什么。
今天我會談很多非營利性的事情，非營利性和盈利性不是矛盾的，而是一起的。非營利性是讓所有人更長遠的賺更多、更好的錢。
現在蘇黎世的住房市場分兩個部分，盈利性住房和非營利性住房，盈利性是追求利潤最大的，是私人建房者提供的，也就是房地產開發商。非營利性住房是以成本價或者低于成本價的價格提供住房，是政府和私人一塊供應的，政府供應的是公租房，中國現在也有，還有一個是中國沒有的，就是私人的非營利性建房者，主要的模式就是住房合作社。
住房合作社的概念大家都理解，本質上也是房地產開發商，為了避免這兩者的混淆，我在后面的演講里面都會更加清楚的說，這是營利性的建房者，而合作社是屬于非營利性的私人建房者。現在我們看一下市場比例，3/4追求利潤最大化，1/4是成本價的住房，其中包括政府、公租房，其他的非營利性基金，政府財產、公共基金和住房合作社，可以看到住房合作社在他們的非營利性住房里面，不僅僅是最主要的，幾乎是絕對主要的私人供應非營利性住房的方式，而且整個非營利性住房的部分也是占絕大比例的。
2011年最新的政策，到2050年年底，非營利性住房的比例要從1/4提高到1/3，這意味著什么？意味著對于蘇黎世這樣的百年風雨城市來說，不斷調高非營利性住房的比例，已經不是發生經濟危機和社會危機之后的應急反應，而是提前39年進行了非常主動的，有意識的宏觀調控，而對于蘇黎世這樣的1950年開始，城市就已經非常成熟，城區土地非常緊張的城市來說，這樣要把市區的非營利性住房從1/4調到1/3，是需要政府付出很大的努力，也需要開發商和合作社配合政府做出很多的工作才可以完成的。
什么是住房合作社，要理解這個必須首先理解一個概念，什么是合作社？在中國好象一直不清楚是什么，但是實際上它是一個歷史非常悠久，而且在世界上分布非常廣，除了亞洲地區都非常非常多的，都說是現在的公司法人的形式，除了瑞士公司法里面，有一個名字就叫合作社，不是廣告，就是非常正統的公司法的形式，為什么這么麻煩，除了中國1992年的現有的公司法還要加一個新的公司法，是因為他們提供的公司類型和現有的完全不一樣。
主要有兩個特點，第一個人數沒有限制，股東隨時可以加進來，隨時可以走，第二股份金也沒有限制，沒有最低的限制。
蘇黎世曾經有一個合作社，每個月付五分錢，到25塊錢就可以當這個合作社的股東，非常適合大量的人群用非常少的金額一塊眾籌，雖然每個人的錢很少，籌起來的錢很大，就可以完成一個很大的項目，比如說房地產開發。
第二個特點是沒有控股股東。
在合作社里面，所有股東不管持股多少，投票決定權完全一樣，這個在合作社里面通常跟住房大小有關。這個時候我們怎么投票，更重要的是公司的章程，這是受法律保護的，在瑞士你一定會在一個MIGROS買東西，到處都是，他們開銀行，開超市，還有自己的教育機構，還賣衣服你可以想象到的所有的商業服務他們都在做，他們原來是股份制公司，后來他們的創始人之后把這個公司變成了合作社，而且寫清楚不是以公司利益最大化為目標，而是以公司可持續發展為目標，同時要兼顧社會文化其他方面，現在它是瑞士最成功的零售商。
瑞士另外一家零售商，COOP，也是合作社，除此之外，瑞士的第三大銀行也是合作社。合作社作為眾籌公司，可以經營市場上可以想象到的所有的商業行為，住房的合作社只是小的，但是是很主要的分支。
合作社既然是一種公司，當然可以賺錢，可以是盈利性的，也可以是非營利性的，但是如果合作社希望得到政府的支持，還有聯盟的支持，那么他需要在自己的公司章程里面寫清楚，比如說這個例子就是住房合作社的不動產不可做任何投機行為，住房合作社的運營方式是非營利性的，繼續寫清楚什么是非營利性的，是以成本租金為基礎來管理和出租住宅和辦公空間的，不只是經營住宅空間，還經營辦公空間，甚至商鋪。
合作社用這種方式私人提供非營利性住房，有什么特點呢，和一般的公租房，經濟適用房有什么區別，他的股東是集投資者、建設者、運營者與一體，首先股東購買合作社的股票成為股東，擁有了這個公司，有權參與這個公司所有房產發展的全過程。從設計開始可以參與，當你的生活需求改變的時候，可以很快的大家開一個會，我的房子有小孩，我想要大戶型，或者現在市面上有小戶型，可以隨時改變性質。可以長期的使住房保持很好的狀態，住房老化之后可以開會商量，進行局部的修改維護，還是全部推倒之后重建一個新的住房。
還可以給自己提供各種各樣的社區服務，幼兒園，圖書館等等，只要這個事情是大家都覺得愿意做的，投票通過我們就可以一塊做起來。現在蘇黎世有123家這樣的合作社，最小的就是一個房子，最大的分布在所有的街區，對于小城市來說已經很多了。
股東只是在自己運營自己的房產，但是并沒有住進去，怎么住進去呢，房產是合作社公司法人所有的，私人住進去的時候要跟合作社簽訂第二份合約，租賃合約，合作社保障永久性的以成本價提供住房服務，和一般的租賃房有什么區別，我同時是合作社的股東，只要不違反公司的章程，可以永久在這里住下去，而且一直享受的是成本價的住房，我的小孩和親屬是有合作社股東的繼承權的，長大之后需要買房子，可以在合作社申請新的住房，而且申請表上有優先權。
所以我們看到祖孫一代兩代，三代四代都住在合作社里面，這是非常溫暖，非常有居住感，非常有安全感的自住房的形式。
第二個特點，低價但是不低成本，不低質量。合作社的住房平均比市場住房便宜30%，但是并不是質量低，因為大家自己拿錢自己蓋房子，裝修給自己住的心態是完全不一樣的。這個統計里面，我們可以看到所有的粉紅項都是合作社做的比市場其他的要高的。
為什么他們的質量那么高，價格那么低，唯一的價格的差別就在于他受公司保護，法律保護的非營利性，只在這里把價格降下來。
第三個特點，他是非營利性的，但是他是允許盈利的。因為你作為一個公司，你不盈利是活不下去的，發展不了，所以他是允許有合理的營業率，只是所有的盈利必須造福所有的股東，不能落入個人的腰包。
收入主要來自于房租，包括商鋪的房租，住房的房租，辦公空間的房租，花消方式跟一般的房地產一樣，管理團隊的費用，之后會按照政府的要求建立一個更新基金，為住宅以后的老化提前在成立第十一年的時候開始存款。
然后建立各種個性化的基金，你自己需要做什么事情，成立一個基金就可以了。
如果還有贏余，可以為股東的股份金提供非營利性的利率，抵抗通貨膨脹。因為剛才說到的三的特點，蘇黎世政府對他的總結是“私人擁有、為公眾服務”。
正是因為這樣，政府合作社之間有非常密切的關系。
政府在土地、資金、經驗三方面支持合作社，包括五種工具，1924年的準則里面，五種工具就發展成熟了，到現在為止沒有改變，長期的實踐都是好用的。
第一個工具是出售土地使用權62年，之后30年一續，土地出讓價格和地段沒有關系，這些非營利性的用地是永久性的，如果合作社經營不善倒閉了，下面接手的也必須是非營利性建房者，政府永久以成本價購買優先權的，保證所有的房屋均勻的分布在城市的所有的地方，隨著時間一點點累計起來，達到宏觀調控的目標。
第二個工具，合作社一開始籌錢不會有很多的股東，為了加快融資，政府會購買10%的股票，轉手賣給新的股東，或者政府長期持有。
第三個工具也是最最重要的，就是用養老保險提供市場利率的貸款，是市場利率，政府是賺錢的，和一般的銀行有什么區別，在于他的還款的結構特別適合于合作社的經營方式，最高的年限會達到94%，我們只要眾籌6%的錢就可以開始建設，還款期基本上在合作社的房子建完之后，左手拿到房租右手直接還給政府，在蘇黎世這種大城市，現在在北上廣深有一個以成本價經營的，質量很高的出租房，您絕對不愁房子出租的，所以這個現金流非常非常穩定，在那一百多年的時間里面，他們的政府認為這是養老保險基金最好，最能投資保值的方式。
第四個工具，提供經驗的同時去監督和引導，合作社最開始可能會缺乏經驗，可以向政府申請一到兩名專家，其中有一名必須是財政專家，列席每次會議，幫助合作社完成這個合作，同時監督合作社的賬目的運營行為。
只要合作社承諾是非營利性的，政府都給你以上的四種幫助，具體以后什么人住進去，這是合作社根據自己的經營需要選擇的。
政府支持的最后的方式無息貼息貸款，由于會造成政府的虧本，在這個方面政府特別的謹慎，每四年就要審核一次住進去的人是什么樣的收入和背景，給的量很少，大部分給了公租房，住房合作社里面只有6%拿到了這個貸款。
黑色的部分，絕大部分是養老保險提供的市場利率貸款，黑色的部分是政府給的購買的股份，最淺和最少的，可以忽略的部分是無息貼息貸款，政府給合作社的是不虧本可以持續的支持，但是他對合作社的生存是極端重要的，比任何機構都更重要。
紅色的數據是蘇黎世政府對合作社資金上的支持，絕大多數是養老保險給的不虧本的支持，藍色的是合作社建房量，如果大家敏感的話，很快發現他們兩個是完全對應的，而且沒有任何的滯后性，意味著政府給貸款多，合作社建房就多，沒有貸款就蓋不起來，合作社是中低收入階層，沒有政府幫助是拿不到資源的，所以他們的生存高度依賴政府，這對政府來說，意味著政府可以利用合作社非常精確，非常強有力的完成對住房市場的宏觀調控，每一個投資都可以精確的預計什么時候發生，發生在哪，讓政府成為強有力的調控角色。
這個調控甚至會細致到房子什么樣，人員結構什么樣，政府可以在每一筆的貸款合同和土地合同里面很靈活的跟你簽合約，查一下我們現在的政策是這樣的，你配合我，所以合作社也是高度配合政府完成實施政策。
私人營利性建房者和非盈利的合作社之間的關系什么樣？政府和合作社一塊，已經足夠擔當提供成本價和低于成本價的住房。所以盈利性的建房者，開發商可以從提供成本價和低于成本價住房的政治人物里面完全的解放出來，專心的謀求自己的專業化的發展，為中高收入階層提供好住房服務。而且他在與合作社的互動里面有非常非常多的合作模式和機會，形成一種輕資產的商業模式，帶來巨大的商機，比如說合作社可以直接團購，也可以讓房地產企業定制，或者是在合作社自己組織建房的時候，讓房地產企業提供相關的專業的服務或者是在土地，客戶資金上進行合作，比如說在書里面有一個例子，當時有一個房地產開發商有一塊地，但是資金不夠，就跟合作社合作，合作社提供資金，也把設計和建房合同給這個房地產開發商。
合作社是可以消除現有的庫存和各種各樣的老房，庫存不光是住宅，也包括投資過度造成了空置的辦公空間和經營不良的辦公空間，都可以幫助房地產消化，轉化為自己需要的非營利性住房。而且為以上的模式提供一個平臺，比如說金融平臺，組織平臺，討論的平臺，這些都是很好的開展商業的機會。
剛才我們已經比較清楚蘇黎世的現狀，但是為什么會這樣，并不是一開始就這樣的，蘇黎世1847年開始快速城鎮化的，最初的70年里面，政府完全的相信市場的力量應該可以解決所有的問題，所以他認為商品房是可以解決所有的住房問題，政府的放任導致了1900年左右，蘇黎世的住房情況極其嚴重，基本也可以描述中國現在的情況。
糟糕的住房情況疊加上1900年短暫的經濟危機造成了蘇黎世連續九次大規模的工人大罷工，政府不光靠警察平息，而且是調動了軍隊平息，社會影響非常的糟糕，面對這樣的非常猛烈的社會大動蕩，蘇黎世政府歷史上第一次說這個事情不能完全交給市場管，不能依靠商品房，政府需要出面負責，給所有人提供更健康、便宜的住宅，他們的目標人群除了中低收入還包括中產階級收入比較少的人群，中產階級收入較少的人群是有文化需求，如果我的錢都放在房貸里面，首先犧牲的就是文化的需求，這個對國家的經濟和未來的發展都有負面的影響，所以目標人群很廣。
蘇黎世政府一開始跟我們也一樣，首先想的也是自己弄，所以一開始想的就是公租房，自己出錢就可以了，但是因為政府的財力和人力比較有限，雖然蓋的很漂亮，很體面，但是遠遠不能滿足涌進城市的大量的人口。
住房的問題繼續存在，第一次世界大戰之后，結合經濟危機，又一次出現了社會的動亂，這一次是全國性的經濟危機的影響，所以出現的也是全國性的動亂，又一次不光是警察出來鎮壓，軍隊也出來鎮壓。
這些看起來非常漂亮的人，他們是騎兵，不是警察，他們是軍隊，正在和民眾有沖突。
也是面對這樣的全國性的動亂，瑞士聯邦政府第一次出面說這個事情不能光靠市場，也不能光靠地方政府，中央政府也要出面管，第一次為非營利性住房建設撥款，而且促使各級政府完善相關的政策，我們剛剛說的準則，就是來自這次的中央政府的大力推動下才有的。
1927年，蘇黎世政府決定全力的支持住房合作社，而不是支持公租房，我非常奇怪這個事情，因為我們覺得什么都應該靠公租房，怎么就公租房投沒有了，太奇怪了，我問他們的官員為什么，他們有兩個回答非常讓我震驚，他說我們政府窮，蘇黎世員工都是開奔馳的，教授的工資全世界最高，這樣的政府說窮，我真的不能接受，但是這個官員說，我們的社會里面需要支付得起的住房人口實在太多，政府是真的沒有錢。
第二個，他說人們不相信我們，什么都是選上來的政府，這樣的政府他也說人民不相信我們，他們更愿意自己動手豐衣足食。
還有一個比較大的政治事件，蘇黎世新市長被選上臺的口號，我們不管左派還是右派，我們就全心全意的用合作社的形式把老百姓的住房問題解決好，就是因為這個原因受到大家的支持，上臺了，現在的政治成熟的，一戰之后經濟也相對恢復了，所以引起了蘇黎世歷史上第一次合作社大規模的建設，占市場供應總額的近半，而且施工的質量和設計的品質都非常高，這是蘇黎世歷史上真的第一次為所有的社會階層徹底解決的住房的問題。
政府摸著石頭過河，確實沒有經驗，現在靠合作社建設，經濟上來了，社會穩定了，是不是應該退出把一切讓給市場呢，所以就把給合作社的經費削減成零，但是住房問題長期存在，政府一不干擾就加強，所以危機就又在醞釀當中，1933年的時候，受到世界經濟危機的影響，蘇黎世國內的經濟危機開始下行，這個時候居住問題，加上經濟危機，人們的思想非常的動搖，成為納粹思想傳播的動搖，政府搞了很多精神文明建設，塑造我們是一個團結的集體，我們在一起沒有任何斗爭分裂的金融宣傳。
一方面玩虛的東西，一方面也玩實的東西，中央政府在一戰之后就采取了極其成功的政策，大力推進非營利性住的建設，把原材料從前方撤回補給前方的建房市場，這是蘇黎世歷史上第二次大規模的建設，占到現在的住房供應總量的1/3，即使這么特殊的時期，里面的無息貸款的部分還是很少的，政府還是不虧本的狀態做。而且這些政策非常的有效，二戰期間沒有出現經濟的衰退和社會動亂，社會非常穩定，經濟非常平穩，然后迅速進入了經濟社會全面發展的黃金階段，奠定了現在瑞士之所以富強的良好的基礎。
因為它的成功和前面的失敗，現在的成功，二戰之后推進非營利性住房建設成為了各級政府常規政策。
好象現在不應該有問題了，但是總是有新的情況出現，而且政府還是缺乏經驗，經過幾次建設，市區的土地臨近耗竭的時候，政府說就搞郊區化，但是蘇黎世的城市1980年開始轉型，不再是工業城市，而是逐漸的往金融業，服務業方向發展，新的產業和新的城市人需要回到城市生活，他們不能活在郊區，新進城的年輕人，從業人員，發現市區讓給了高回報的金融業，開發高檔商品房和寫字樓，把房價炒的非常高，而房屋的質量，大家都跑郊區了，房子也不在市中心了，房子的質量年久失修，非常糟糕，他們要付非常高昂的房租，引起了蘇黎士1980年青年運動，并且逐漸擴散，波及全國性的，后來瑞士人回顧，認為就是年輕人沒有房子。
1991年，因為蘇黎世八十年代的過渡開發，出現了全國性的銀行業和房地產業的危機，不少銀行重組。這些危機的出現明確，蘇黎世政府開始調整錯誤的郊區化政府，說我們不能只是讓人們在市區工作，我們需要讓人重新回到市區居住，他們采取了一系列的措施來充分的利用市區，雖然現在的市區資源已經很有限了，但是還是要用市區的土地，做了一系列的工作，建立公眾的基金會，重點放在原來市區的工業改造上，這是市區范圍內留下的殘存的比較大的供應量的土地。
主動參與到合作社開發的前期，保證不建立低密度的花園住房，而是更好的住房，而且作出城市的榜樣，在上海外灘那樣的地方，蓋了最新的公租房，并且在公租房老化的時候為所有的合作社做出榜樣，不是表面上進行小的翻修，保持低密度的狀態，而是推倒重建，建成高密度的城市化的住房，制定了新的住房建設目標，讓蘇黎世變成宜居的城市，要給不同的人群提供居住的空間，進行分向討論和落實，包括加強公交系統，做好住宅的保護工作，因為這些老房很可能會被拆掉。
到98年之后，他們終于去庫存了，建設目標提前完成，2007年是蘇黎世政府推進非營利性合作住房一百周年，新建的住房里面34%是非營利性住房。
正是政府這一系列的努力之后，蘇黎世開始不斷的被評為全球最佳宜居城市。政府向媒體發布了蘇黎世極為成功的住房建設政策，雖然政府并沒有直接建設，但是卻起到至關重要的作用，主要是提供了土地的使用權，他們認為人群適當程度的混合對創造一個多樣化的，宜居的城市很重要，這是他們理解的宜居，我們經常談宜居，好象多種一點樹就宜居了，不是這樣的，人群適當混合，創造一個多樣化的宜居城市很重要，在這樣的背景下，他們2011年頒布了新的住房政策。
從這一百多年發展過程中，我們可以看到什么規律性的東西，可以說是鐵的定律。
第一個是存在有傾向性的住房短缺，而且長期存在，不斷惡化。社會中有沒有人缺房，不是看住房總量，而是要關注住房供求雙方的行為模式是否配合，要看供給結構是否配合。
只有供求雙方的行為模式配合度會決定住房供應的強度，中高收入的人群，投資型的房產是可以提供高利潤的回報，而且風險相對較小，作為一個經營房地產公司的老總，肯定更傾向于為這樣的人群提供服務。
我作為公司的負責人，也不想提供這樣的房產，風險大，利潤空間又小，雖然說住房供應總量很大，但是是有傾向性的給一些人供房，而不給一些人供房，造成這些人有傾向性的缺房，但是并不會隨著供應總量擴大而得到解決，根本的性質是我們兩個人談不來，我看你看不上，不是說現在，而是這一輩子都看不上，所以這個事情是根本的行為模式配合到一起造成的，不會隨著時間的流逝和總量改變得到改善，而是會不斷的加強。
使得市場房價被抬高，買不起的群體就會擴大，買房的中高收入者，把房子轉賣轉租的幾率更大，我的收益更大，我購買投資性房產的愿望更強，購買的消費能力也更強，這個時候購房意愿更強烈，會無限的循環下去，大量的中低收入群體大量的缺乏來自一手住房的供應，相當于強有力的抽水的裝置，把中低收儲者的錢抽出來，去刺激投資房產的供銷，直到中低收入者的錢彈盡糧絕，如果他們的個人消費能力不斷的萎縮，就會造成這個社會長期不穩定，不安定，會造成這個社會的經濟也是在一個消費力萎縮的狀態，一旦這個社會出現經濟危機，這些人的個人經濟就會直接崩潰掉，我們在蘇黎世歷史上已經看到很多次，一旦出現嚴重的住房短缺，加上經濟危機，很快就會引起大規模的持續的社會通脹。
最有效的解決方法，也是最符合市場經濟的方式，就是配對，用非營利性建房者為這些需要自住房的中低收入階層提供成本價的住房，專業的非盈利性建房者可以是政府，當政府的人力物力不夠的時候，就需要由合作社這種非營利性建房者完成政府完成任務。
第二個規律，隨著經濟和城市的發展，貧富差距加大，需要不斷提高非營利性住房的占有率，而且私人非營利性建房者扮演的角色越來越重要。
瑞士起點是零，現在是1/4，2050年到1/3，英國和荷蘭也是這樣，而且還經歷了從營利性轉變為非營利性的過程，荷蘭是重商的國家，政府一開始要求如果你搞合作社，必須是盈利性的，不能破壞市場經濟，但是之后也經過了瑞士這樣的歷史上的重大轉折事件，政府開始系統的解決盈利性的房地產企業，而支持非營利性。
為什么英國、荷蘭、瑞士，傳統中我們認為最商業，最市場經濟的國家會不斷的提高市場當中成本價和低于成本價的住房比例，為什么非營利性的建房者合作社的作用越來越大，成本價住房調高的決定是大家投票出來的，不管是窮人還是富人，都會支持這樣的政策，為什么會這樣，是因為根據他們多年的經驗，這些精明的人民和政府發現推進非營利性住房建設是等于保護自由商業和市場經濟的。
為了拉動經濟，維穩維和，政府需要大量的投入，財政壓力很大，財政來自于稅收，市場的稅收就會加大，企業在這種情況下很難繼續維持自由市場經濟的，如果在貧富差距很大，社會分化拉大的時候，經濟和社會發展的時候，相應的逐漸提高非營利性住房市場比例，就會使所有人獲得長期的住房，讓社會長期穩定和諧，不管哪一個階層的人都有充分的消費能力，讓政府無需有過多的補貼，財政負擔非常小，這個時候稅收就可以維持在一個水平，使得市場經濟活躍。
瑞士大的合作設分布在大的城市，小的合作社分布在小城市，鄉村據點，而中型合作社一半一半，越是北上廣深這樣的大城市，經濟越發展，住房短缺越嚴重，這些地方需要更高比例的非營利性住房供應，如果政府單獨供應，會造成負擔過大，愈發需要大合作社，大規模的建設才可以完成這個調控任務，而小城市里面，住房短缺不嚴重，需要一些小規模的合作社就夠了。
為了達成剛才說的不斷調高非盈利性住房的比例，就應該是永久性的，不能是暫時性的。
非營利性住房的房屋所有權要保留在萬也的非營利性建房者手里，不能給個人，個人只能有住房的使用權。
瑞士所有的非營利性住房的房屋所有權是絕對不會給個人，一定是在專業的非營利性建房者和政府手里。
用我們剛才了解的這些規律來理解中國現在發生的事情，住房制度改革初期，其實我們開始于百分之百非盈利性住房，沒有市場，這使得政府的財政不能持續，知青返鄉，大量的城市需要建設，政府的財政很緊張，政府就不再可能繼續這樣虧本的為所有人購房，急需私人參與，但是在1980年住房制度改革之后，出現了一個問題，他們搞了很多試點，但是私人蓋了房子賣不出去，因為一開始面臨的是一般的非營利性住房體系，面對的是房價過高的問題，而我們面對的是房價過低的問題，相反的問題就應該采用相反的原則，所以我們國家住房制度改革初期，就是要把這些房屋的所有權給個人，讓他從單位，從國家手里流到個人手里，上市交易，抬到成本價之上，企業就可以獲得利潤，這是非常成功的改革，政府通過這樣的過程，解決了財政虧本的漏洞，房企進來了，更高的質量，更多樣化，政府籌集了很多的錢進行城市建設。這是成功的改革，但是我們就停在這里了，本來我們有政府這一個供房角色，現在又加了盈利性的房地產開發商，本來還應該加一個私人的非營利性建房者，但是我們就停在了這里，單一的供給方，百分之百的非營利性住房，就造成了住房短缺，而且會不斷的加強。
98年，全面的住房商品化之后，國務院提出了要建立經濟適用房為主的多層次的城鎮住房供應體系，但是因為不多層次，只有一個房地產開發商，所以直到現在，這個目標都并沒有建成，造成了政府雖然多次非常有誠意的大規模進行宏觀調控，但是出現了房價越來越高的場面，因為房地產開發商負責了所有人的供應，一旦供應不及時，大家就說房地產開發商沒有道德，這是非常沒有必要的。
最近政府意識到這個問題，開始負責建設一些非營利性住房，但是因為延續了住房制度改革初期的特殊原則，仍然把所有權交給個人，不斷的流失，政府完全達不到宏觀調控的效果，而且會使以后的調控更加困難。
財政、社會、經濟都是在不可持續的路上狂奔，根據規律，如果政府沒有找到有效的配對的方式去干預，這種情況會繼續的惡化，一旦出現經濟問題，就會出現大規模的社會動亂。
我認為應該繼續完成住房制度改革，我們需要保證非營利性住房是永久性的，為各個城市制定適合他們的非營利性住房建設目標，政府可以單獨供應公租房的時候可以獨立供應，但像北上廣深政府單獨供應的壓力過大的時候，我們就需要增加私人的建房者幫助政府完成住房調控任務。
繼續改革上面，我們天時地利都有，經濟下行，全球危機已經出現了，新型的城鎮化也給我們提供了很好的機會，如果我們把瑞士的城鎮化的時間點和中國的城鎮化時間點放在一起對照，這個附近就應該發生很多跟合作社有關的事情。聯盟現在開會恰在此時。
合作社并不是舶來品，我們92年就有了暫行管理辦法，03年出現了個人合作建房，如果把兩者做起來，就可以中國人自己的住房合作社，永世長經濟的方法完成社會主義的建設，這是完全符合中國國情的，而且我們是在多贏的局面里面。
我幾乎可以看到以后發生的事情，在大家的努力之下，房地產這個行業能夠往更成熟，更專業化的方向發展。而且在這個過程中，釋放出巨大的商機，各位可能會帶領你們的企業成為中國第二個阿里巴巴。
我會盡我所有的能力聯盟的發展，也看到各位英雄的成功。我們在一片希望的田野上，而且，我們的未來不是夢。
