今年全國“兩會”，眾籌被列入政府工作報告之后，引起了行業(yè)的躁動。3月5日，李克強總理在全國兩會做政府工作報告時指出，要打造眾創(chuàng)、眾包、眾扶、眾籌平臺。
在共享經濟之下，第二屆房地產眾籌峰會著重討論了房地產業(yè)與金融創(chuàng)新的眾籌新模式，中國房地產業(yè)協會會長劉志峰指出，全國兩會提出的打造眾創(chuàng)、眾包、眾扶、眾籌平臺，事實上是通過供給側改革減少無效和低端供給，滿足有效需求。
開展房地產眾籌目的，是要有效滿足消費者的有效需求，降低消費者有效成本，幫助開發(fā)企業(yè)回籠資金，減少中間環(huán)節(jié)和浪費，并且將金融、行業(yè)、教育、健康引入社區(qū)，讓民眾共享住房發(fā)展，滿足住房多樣化需求。
房地產多元化時代的居住問題
一線城市房價高燒不退，逐步感染了二三線城市。3月18日，國家統計局發(fā)布了2月份70個大中城市住宅銷售價格統計數據。2月份70個大中城市新建商品住宅價格環(huán)比上漲的城市有47個，環(huán)比上漲的城市里，漲幅比上月擴大的城市有33個。
對此，眾籌聯盟的發(fā)起人馮侖在會上發(fā)表演講說：“中國房地產本身已經進入一個非常多元化的發(fā)展時期，在多樣化的時期解決的是多樣化的問題，在多樣化的問題當中有一個重要的問題就是，中低收入的人群要如何滿足他們的住房需求。”
全世界有很多方法解決中低收入住房問題，一些用完全福利方法解決，具有公益性質，例如貼租，甚至完全免租，都是公共福利性質的制度安排。除此之外，還有利用眾籌或共同出資修建住房，這種住房被稱之為合作建房或住房合作社，這種方式北歐存在了幾十年。如蘇黎士有三分之一非營利住房，都是用合作社方式建成。
馮侖認為，通過眾籌的方式，能讓客戶獲得20%～30%的房價優(yōu)惠，既能解決中低收入人群個性化的選擇，同時也能夠為所有要改善居住環(huán)境的人提供更便捷、更適合、更低價的產品。
去年，萬科、綠地、萬通、碧桂園、平安集團等25家企業(yè)發(fā)起成立了中國房地產眾籌聯盟。截至2015年底，我國房地產眾籌平臺達到20家，共有156個項目實施。累計眾籌資金20億元，覆蓋了全國大部分省市自治區(qū)。
“中國房地產眾籌，目前有三種操作方式，第一種是理財型，第二種是銷售型，第三種是合作建房。我們要在這三種經驗的模式上逐步擴大規(guī)范，特別是平安提出很多金融創(chuàng)新的工具和方法，使眾籌的過程合規(guī)合法、風險可控。”馮侖說，在這個過程當中，受益人非常多，一部分是中低收入住房的需求者，另外一部分是財務投資人，還有一部分是拿到土地的地產商，所以形成了三贏、四贏的局面。正是因這樣，眾籌聯盟在未來發(fā)展中有非常大的生命力，也有非常廣泛的適應性。
因眾籌而買得起房
事實上，眾籌買房并不是在中國地產市場誕生的特色產物，早在2012年，美國就出現了以Fundrise為代表的眾籌平臺，這些平臺將互聯網眾籌作為房地產投資的前端募資工具，讓用戶以較少的資金就可以參與到房地產投資之中，分享高額投資回報率。
盡管收益率和流動性都很有限，但更讓人覺得這像一種理財工具，以物業(yè)的產權為標的的屬性，也使得資產更具安全性。
3月20日，深圳市互聯網金融協會對全市互聯網金融企業(yè)下發(fā)了一份《關于嚴禁開展“眾籌炒樓”房地產金融業(yè)務，加強金融風險防控的通知》，要求全市互聯網金融企業(yè)全面停止開展“眾籌炒樓”房地產金融業(yè)務，并進行自查自糾和行業(yè)清理工作。
在深圳，人們用“眾籌”的方式湊齊首付，約定房價上漲到某個點時賣出。而去年，深圳新房成交面積暴漲 65%，成交價格暴漲 47%，房價突破 4 萬元/平方米。
“我們眾籌聯盟非常重要的就是堅持專業(yè)性、公益性，同時要有效。”馮侖強調，要制定行業(yè)的標準，規(guī)范互聯網金融，不能走過去走過的彎路。提倡的是通過眾籌降低房價，讓更多的中低收入者因眾籌而買得起房。
中國房地產眾籌聯盟秘書長、平安好房CEO莊諾表示，如果眾籌買房能讓房價降70%，就會有更多的人買得起房子。“在互聯網共享經濟里面，因為大家的努力讓更多的人買得起房，買得起好房，我想這是我們的一個目標所在。”
據第三方統計機構數據顯示，截至2015年12月31日，中國股權眾籌平臺共有130家，新增融資項目7532個，預期籌集金額271.9億元，成功籌集金額51.9億元，投資人次達10.21萬人次。包括中科招商、京東、平安、阿里等行業(yè)巨頭也開始涌入眾籌行業(yè)。
“應該以歡迎新生事物的態(tài)度，保護創(chuàng)新，寬容失敗，嚴懲違法，以寬進嚴管的方式，鼓勵支持優(yōu)秀股權眾籌試點企業(yè)，釋放全社會的雙創(chuàng)熱忱。”全國政協委員、國務院發(fā)展研究中心公共管理與人力資源研究所副所長李蘭向記者表示。
3.0時代新思考
“中國地產進入了白銀時代，整個地產行業(yè)走向比較穩(wěn)定的時代。經過一二十年的波瀾壯闊，房地產行業(yè)應該按制造業(yè)的邏輯，按照匠人的心態(tài)靜下心來做地產。”中城聯盟輪值主席陳俊表示。
房地產行業(yè)從去年開始在發(fā)展邏輯和思路上有了很大轉變，不僅房地產企業(yè)面臨轉型，行業(yè)也在面臨新一輪的調整，要從應變到求變。很多企業(yè)主動尋求自我變化以適應未來，開始研究未來市場需求，而不是過多研究中央政府的政策。
“眾籌作為一種跨界，用互聯網思維顛覆傳統的房地產行業(yè)。房地產黃金期已經過去，不論白銀時代還是青銅時代，都已經過了供不應求的階段。” 華夏時報總編輯水皮表示，在這一刻，開發(fā)商需要轉換身份進入服務商的角色，適時發(fā)揮眾籌的作用。
作為互聯網金融的一個種類，近期眾籌處在互聯網金融行業(yè)的風口浪尖上，“對互聯網金融企業(yè)來說，目前是最好的時代也是最糟糕的時代。”水皮認為，行業(yè)本身良莠不齊、大浪淘沙，但在政策鼓勵之下，相當于給互聯網金融行業(yè)筑起了一道籬笆墻，只要努力就會有機會活下來。
目前，眾籌還有許多需要改進和創(chuàng)新的領域。“眾籌行業(yè)在房地產這個領域里，缺乏一個統一的行動綱領和規(guī)范，這是行業(yè)交流當中比較容易造成困惑的地方。” 眾籌房總裁高鑫認為。
“像‘互聯網+’就有一個行動綱領，還有一些部委具體的條款支持，這樣發(fā)展會比較順利。”高鑫表示，統一的綱領和規(guī)范很重要，甚至直接關系到房企的生死存亡。
陸道文創(chuàng)CEO李春浩認為，眾籌不僅只是籌錢單一方面，包括籌人、籌智、籌資源。簡言之，它其實是一種新型的發(fā)展思路和模式。籌人是第一步也是最重要的，在營銷上，如何先把人找到，人找到后再籌到錢，才有后面所謂的戶型定制以及其他的一些動作。
目前房地產眾籌遇到的最主要的問題是流程和利益關系復雜，盈利模式不夠清晰，自主設計跟不上，法律風險較大，各個城市出現了利用眾籌炒房的現象。房地產眾籌屬于金融類產品，在國家提倡去庫存和供給側改革的基礎上，房地產如何真正與金融打通，業(yè)內人士呼吁需要盡快出臺一些與之相對應的金融創(chuàng)新手段和政策。
中國房地產業(yè)協會會長劉志峰表示：“既要創(chuàng)新金融手段，也要保證消費者的資金安全，要讓眾籌資金進入封閉通道，做到專戶專用，防止眾籌資金清轉和挪用。”
房地產眾籌對于房地產行業(yè)發(fā)展，意義非凡，解決好眾籌在現實發(fā)展過程中遇到的實際問題，確保資金安全及產品和服務有一定保障，使眾籌產品讓老百姓放心、稱心，這才是房地產眾籌真正應該發(fā)揮的作用。
（來源：中國房地產金融）
