2016年是房地產眾籌不平凡的一年，隨著政策的波瀾起伏，市場風云激變，房地產眾籌經過了初生的野蠻生長，在政策的規范以及市場的洗禮中逐漸走向理性和成熟。
從“咖啡”到“建房” 萬科深入實踐房地產眾籌
在3月18日召開的第二屆中國房地產眾籌峰會上，萬科集團副總裁劉肖表示“眾籌思維已開始開始影響開發商的開發理念和企業發展思路”。萬科曾在小范圍實踐過房地產眾籌，一個是社區內的眾籌咖啡屋，一個是社區服務里的眾籌景觀、教育資源，一個是通過裝修眾籌解決公共空間問題，此外南京萬科九都薈也是2015年營銷眾籌的示范項目之一。
他當時坦言，在萬科的實踐中，眾籌占整個開發的比例還是非常少，但在萬科的實踐中體會了眾籌帶給大家思想的變化，換句話說眾籌已經在開始改變開發商的思想。
然而到了年末，萬科已經做好準備開始“眾籌建房”了。
“930”新政之后北京土地市場開始試點“限房價、競地價”項目，隨后首次推出的4宗地塊分別被開發商以100%自持的代價拿走，而這100%自持的的年限是70年。萬科拿下了其中位于海淀區西北旺的兩宗地塊，立時變身成了西北旺大“包租公”。
然而房地產業內卻不看好這樣的土地出讓形式，紛紛表示這樣的運營方式“算不過帳”。然而12月4日下午，匆匆趕回北京的劉肖在媒體會上表示，萬科的“破題”之路正是房地產眾籌。
根據參會媒體的報道，萬科的眾籌分為四步：
首先，萬科將篩選和洽談幾個參與眾籌的企業伙伴，為這些企業解決自身員工居住的迫切需要。
第二，為兩地塊建立相應的眾籌平臺，把項目拆分成眾籌伙伴企業能夠接受的份額，但嚴格禁止分割為以戶為單位份額。
第三，按照眾籌的份數，參與眾籌的企業支付眾籌交易的對價和眾籌項目運營費用。完成項目后，參與眾籌的伙伴企業的員工向眾籌平臺繳納租金租賃這些住房，這些租金再由眾籌平臺直接返回到相應企業。
第四，北京萬科提供所有物業管理和配套經營服務。
業內存隱憂 房地產眾籌在實踐中破題
對于眾籌的伙伴企業，劉肖在媒體溝通時稱萬科制定了幾條標準：
1.符合海淀區產業規劃發展的高精尖產業；
2.符合京津冀協同發展規劃綱要中對北京功能定位布置；
3.認同綠色和工業化理念。
在媒體的公開報道中提到，在公布方案時，劉肖早已打了一圈電話，稱有70%的企業愿意參與眾籌。
然而，業內對這樣的眾籌解決方式依然存在擔憂。北京中原地產研究部總監張大偉在其個人微信公眾號中先后發布兩篇文章，為開發商算帳。
此前，業內有聲音認為REITs或者能成為自持地塊的解決方案，但張大偉在文章中表示，目前國外成熟市場的REITs回報率基本都在6%-8%。但這四宗地塊最終每套住房的建造成本達到240萬元，如果完全覆蓋資金管理成本則月租金至少需要1.2萬元/套，而當前西北旺區域普通兩居產品的月租金僅有5500元/套左右。因此REITs這條路應該難度很高，而且萬科也對媒體表示不會為這兩塊地選擇REITs的方式。
另一方面，綜合土地成本以及綠色建筑和住宅產業化等的補貼優惠，萬科持有地塊開發保本價格大約是4.5-5萬元/平米，一套60平米房屋的眾籌成本約為300萬元。按照最小標的10-20套的標準，每個企業的眾籌成本將達到3000-6000萬元。因此張大偉在其文章中認為，高昂的參與成本將把小企業排除在外，中型企業則由于無法獲得產權而降低其參與積極性，而超大型企業由于有獲得更加優勢資源的條件，因此參與其中的企業范圍可能會相對有限。
房地產眾籌作為新生事物，其發展前行還需要在市場中不斷的探索與嘗試，萬科此舉在行業內尚數首例，雖然業內不乏質疑聲，但一切新生事物都需要在實踐中去探索并不斷修正。尤其是未來可能在更大的范圍出現類似的土地政策的背景下，萬科的嘗試不乏成為市場應對政策變化的道路之一。
但是我們仍然要看到，對于眾籌參與方的回報、退出機制以及自持項目的教育配套等依然是政府和企業需要進一步解決的問題。
高度關注成員眾籌探索 全力支持企業創新
萬科作為中國房地產眾籌聯盟的發起單位之一，聯盟始終高度關注企業在房地產眾籌領域的每一項探索。此次萬科對房地產眾籌的深入探索和實踐將成為行業破題市場新調控的風向標。
聯盟自成立以來，致力于房地產眾籌行業的建設和市場的培育，在深入走訪全國二十余個省市地區和百余家企業和金融機構的基礎上，已經形成了針對住宅、辦公、商鋪、酒店、車位等在內的房地產眾籌全套解決方案，并且通過一系列項目試點，并且與國內領先的眾籌平臺、基金公司以及券商在良好的合作基礎上，形成了完整的資源閉環。
經過一年的研究和探索實踐，聯盟的將為成員單位和房地產眾籌行業提供強大的品牌資源輸出和合規完備的房地產眾籌解決方案。
