房地產(chǎn)投資狀況，取決于政府土地供應(yīng)規(guī)模、房地產(chǎn)開發(fā)商資金可持續(xù)性，明年一二季度房地產(chǎn)投資出現(xiàn)小調(diào)整是大概率事件；如果投資下行壓力加大，政府在土地供應(yīng)方面可能會松綁。由于有剛性需求存在，在目前價格水平上，如果一二線城市加大供地，房地產(chǎn)仍能維持很好盈利，這能促進(jìn)房地產(chǎn)投資的穩(wěn)定。
2016年去產(chǎn)能、去庫存進(jìn)展如何，需吸取什么經(jīng)驗教訓(xùn)？原材料價格上漲，引發(fā)通脹擔(dān)憂，后續(xù)政策如何把握？三四線城市如何能夠有效去庫存？區(qū)別于以往調(diào)控手段，房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制會帶來什么？2016年房地產(chǎn)助力經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)發(fā)揮重要作用，2017年若經(jīng)濟(jì)下行壓力加大，房地產(chǎn)政策是否會轉(zhuǎn)向？
帶著這些問題，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者采訪了中國人民大學(xué)副校長、中國人民大學(xué)國家發(fā)展與戰(zhàn)略研究院執(zhí)行院長劉元春。
劉元春表示，去產(chǎn)能有效推進(jìn)，需要改變行政命令式、運(yùn)動式的方式去產(chǎn)能，“未來要依靠標(biāo)準(zhǔn)、法律、制度來去產(chǎn)能”。對于房地產(chǎn)市場明年的形勢，他認(rèn)為，如果依靠房地產(chǎn)來穩(wěn)增長，再來一場房地產(chǎn)泡沫，無疑是飲鴆止渴。
運(yùn)動式去產(chǎn)能要不得
《21世紀(jì)》：中央經(jīng)濟(jì)工作會議提到2017年“穩(wěn)是主基調(diào)、穩(wěn)是大局”，有分析認(rèn)為穩(wěn)增長會放在首要位置。在你看來，明年穩(wěn)增長和供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革是怎樣的關(guān)系？
劉元春：明年總基調(diào)依然是穩(wěn)中求進(jìn)。目前，中國經(jīng)濟(jì)底部企穩(wěn)態(tài)勢明顯，經(jīng)濟(jì)、社會保持穩(wěn)定，這是向前發(fā)展的落腳點。但是靠傳統(tǒng)方式穩(wěn)經(jīng)濟(jì)、穩(wěn)社會是穩(wěn)不住的，必須要靠改革走出困局、塑造新動力，這個方向很明確。
因此，中央經(jīng)濟(jì)工作會議指出，明年經(jīng)濟(jì)調(diào)控穩(wěn)中求進(jìn)是總基調(diào)，供給側(cè)結(jié)構(gòu)改革是主線。與過去幾年相比，“穩(wěn)中求進(jìn)”會更偏重于促改革和控風(fēng)險，而不是單純一個“穩(wěn)”字。
《21世紀(jì)》：“三去一降一補(bǔ)”依然是供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的重要內(nèi)容。如何看待今年去產(chǎn)能的成效？
劉元春：今年去產(chǎn)能的效果還不錯，比預(yù)期要好。
去產(chǎn)能工作還需正視以下幾個問題：第一，去產(chǎn)能要從煤炭、鋼鐵行業(yè)，向其他行業(yè)拓展，很多行業(yè)都存在產(chǎn)能過剩。
第二，今年依靠的是行政命令式、運(yùn)動式去產(chǎn)能，很多地方去產(chǎn)能演變成“去產(chǎn)量”，真正的產(chǎn)能并沒有削減。這就帶來每當(dāng)價格開始復(fù)蘇，一些企業(yè)再度開工生產(chǎn)；當(dāng)政府監(jiān)管弱化時，過剩產(chǎn)能又死灰復(fù)燃——去產(chǎn)能面臨著反復(fù)。
第三，很多地方過分依賴層層分減、運(yùn)動式地去產(chǎn)能，供需關(guān)系并未達(dá)到動態(tài)平衡，沒有形成長效市場機(jī)制，未來要依靠標(biāo)準(zhǔn)、法律、制度來去產(chǎn)能。
《21世紀(jì)》：如何按照市場的方式去產(chǎn)能？地方保護(hù)主義會否使去產(chǎn)能難以有實質(zhì)性進(jìn)展？
劉元春：去產(chǎn)能必須在一些基礎(chǔ)性制度上有所突破。地方為何要保護(hù)大企業(yè)，為何出現(xiàn)“大而不倒”現(xiàn)象？因為地方政府害怕大型企業(yè)倒閉帶來的社會沖擊，擔(dān)心政績受影響。因此，需要建立好社會安全網(wǎng)，包括社會保障體系、失業(yè)救濟(jì)體系等，避免大規(guī)模失業(yè)帶來的社會動蕩。
大量過剩產(chǎn)能存在于國有企業(yè)，地方政府為何要救助？這里必須解決國企軟約束的問題。下一步，要推動國企改革和政企體系改革，讓國企成為市場經(jīng)濟(jì)中正常的競爭主體。
通脹不必過度擔(dān)憂
《21世紀(jì)》：11月份PPI超預(yù)期同比增長3.3%，很重要的原因在于去產(chǎn)能帶來短期供需變化，導(dǎo)致價格上漲。有分析認(rèn)為明年煤炭供應(yīng)可能仍然偏緊。如何看待2017年P(guān)PI和CPI走勢，當(dāng)前通脹抬頭是否值得擔(dān)憂？
劉元春：明年通脹不必過度擔(dān)憂，因為中國總體產(chǎn)能過剩、總體需求不足的狀態(tài)還會延續(xù)，全球價格水平也處于相對較低的位置。
由于基數(shù)效應(yīng)，明年CPI、PPI并不會出現(xiàn)明顯回落。PPI上揚(yáng)程度取決于去庫存、去產(chǎn)能的進(jìn)展，也取決于國際大宗商品價格，預(yù)計明年P(guān)PI呈“前高后緩”的態(tài)勢，全年增幅不會超過4%。CPI明年也會有所提升，但不會太高，大致在3%左右。
《21世紀(jì)》：如果明年CPI上行到3%，貨幣政策方面是否會有所調(diào)整？
劉元春：貨幣政策已經(jīng)很明確了。中央經(jīng)濟(jì)工作會議定調(diào)為穩(wěn)健、中性，同時保證流動性平穩(wěn)，這個表述很明確。
目前中國面臨的債務(wù)問題很嚴(yán)峻，明年貨幣政策不可能寬松；同時，大量供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革、穩(wěn)增長舉措和財政支出等，需要貨幣進(jìn)行配合，也不會太緊。總體來看，貨幣政策明年處于相對從屬的地位。
總體定位是中性，既不刺激也不收縮，保證流動性相對穩(wěn)定。因此，明年CPI上漲，不會引起中國貨幣政策出現(xiàn)較大幅度調(diào)整。
長效機(jī)制值得期待
《21世紀(jì)》：如何看待今年去庫存的效果？
劉元春：今年去庫存基本沒有達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。
雖然今年商品房待售面積從年初7.2億平方米，下降到11月底6.9億平方米，總體削減了約3000萬平米。但從結(jié)構(gòu)上來看，庫存減少集中在一二線城市，三四線城市庫存基本沒什么變化。
這樣的去庫存，導(dǎo)致一二線城市房價暴漲，三四線城市房價未有變化。當(dāng)前分化的格局，讓中國房地產(chǎn)復(fù)蘇和健康發(fā)展，變得更為艱難——這就是說去庫存效果不好的原因。
反思背后的原因，一方面，全國上下一盤棋、齊步走，沒有考慮各地不同的房地產(chǎn)市場供求關(guān)系，貿(mào)然實施全面寬松的房地產(chǎn)政策；另一方面，資金“脫實向虛”問題嚴(yán)重，大量資金無處可去，都在進(jìn)行投機(jī)性炒作，加劇了房地產(chǎn)泡沫。今年房地產(chǎn)整體復(fù)蘇狀況不錯，但對去庫存幫助不大。
《21世紀(jì)》：對于來年房地產(chǎn)調(diào)控，中央經(jīng)濟(jì)工作會議強(qiáng)調(diào)因城施策。地方政府被房地產(chǎn)、土地財政綁架，會有動力去調(diào)控嗎？
劉元春：房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)納入政府問責(zé)范疇，這是行政化管理的最高手段，所以不用擔(dān)心地方政府沒有經(jīng)濟(jì)內(nèi)生動力來調(diào)整房地產(chǎn)，行政問責(zé)制度會起到很好的效果。
過去這些年多依靠行政手段調(diào)控，使得房地產(chǎn)市場陷入治亂循環(huán)的狀態(tài)，很多人擔(dān)憂一旦行政調(diào)控取消，房價會報復(fù)性上漲。
今年中央經(jīng)濟(jì)工作會議提到很重要的一點，就是建立符合中國國情、符合市場規(guī)律的房地產(chǎn)長效機(jī)制，要求在財稅、土地等基礎(chǔ)性問題上破題。
財稅方面，要改變“土地財政”，通過中央和地方財權(quán)事權(quán)重新分配、稅制調(diào)整等，來改變地方政府對土地出讓金的過度依賴，改變地方政府與房地產(chǎn)市場的利益關(guān)系；土地制度改革，比如允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地與城市國有土地同等入市等。
這些都是大家期盼已久的長效舉措，能從根本性打破過去需求管制、價格管制造成的房地產(chǎn)不平衡。對于2017年的調(diào)整，大家還是比較期待的。
探索中國特色城市布局
《21世紀(jì)》：明年去庫存的重點在三四線城市。政策導(dǎo)向上，比如通過加強(qiáng)特大城市與三四線城市之間的基建，提高三四線城市醫(yī)療、教育等公共服務(wù)水平，這些舉措能否有效將人口吸引到三四線城市？
劉元春：房地產(chǎn)不僅僅是簡單居住功能，還要考慮到與居住配套的服務(wù)，房價其實是綜合城市服務(wù)的定價。當(dāng)前房地產(chǎn)分化與城市布局、人口流動有關(guān)，下一步調(diào)整很重要的就是，改變?nèi)木€城市公共服務(wù)缺乏的現(xiàn)狀，加強(qiáng)三四線城市與一二線城市的互動，這也是相對長效的舉措。
《21世紀(jì)》：中央經(jīng)濟(jì)工作會議中提出“特大城市要加快疏解部分城市功能，帶動周邊中小城市發(fā)展”，這是否釋放了要限制特大城市規(guī)模的信號？這與人口流動的趨勢一致嗎？
劉元春：中央經(jīng)濟(jì)工作會議并沒有釋放信號說要限制特大城市。疏解部分城市功能，不等于限制它的發(fā)展，像北京這樣的特大城市，要有帶動作用。
房地產(chǎn)調(diào)控必須要考慮到城市布局。城市布局要尊重住房需求者的愿望，人往哪兒走，房子往哪兒建。如果不考慮人口遷移、居住者對城市綜合服務(wù)的需求，簡單進(jìn)行行政化造城運(yùn)動，必然導(dǎo)致目前房地產(chǎn)短缺與過剩兩極分化的狀況。
中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出，落實“人地掛鉤”的政策，建立符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長效機(jī)制，這些都是亮點。
至于什么是中國特色的房地產(chǎn)市場，其具體內(nèi)涵要逐步挖掘。我國1998年進(jìn)行福利房改革后，至今不過20年時間，中國房地產(chǎn)市場還在探索中。
中國特色城市布局，不能簡單照搬西方模式，不是一廂情愿規(guī)劃出來的，是由中國人地關(guān)系、產(chǎn)城關(guān)系決定。比如，當(dāng)前我國產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、替代、升級等還在進(jìn)行中，產(chǎn)業(yè)對勞動力的吸納還在調(diào)整，不同區(qū)域、城市的分工格局也在重構(gòu)中，這意味著未來幾年中國房地產(chǎn)市場還將經(jīng)歷震蕩分化的過程。再者，目前我國人口總體遷徙，還在向經(jīng)濟(jì)增長極集聚。經(jīng)濟(jì)增長極的住房需求還會快速膨脹，這要求地方能提供大量房地產(chǎn)。
中國城市帶和城市群布局，和未來人口對于城市文明、產(chǎn)業(yè)布局的需求，有一個高度耦合期。這是在探索中國特色內(nèi)涵時，必須要綜合考慮的因素。
靠房地產(chǎn)穩(wěn)增長是飲鴆止渴
《21世紀(jì)》：2016年房地產(chǎn)對穩(wěn)增長作用較大，明年如果經(jīng)濟(jì)下行壓力增大，房地產(chǎn)調(diào)控政策是否會轉(zhuǎn)向？
劉元春：今年一二線城市土地供應(yīng)不足，限購限價等將帶來新開工率的回落；三四線去庫存沒有明顯進(jìn)展，投資會保持低位運(yùn)行的狀態(tài)。總體上，明年全國房地產(chǎn)投資會出現(xiàn)回落。
房地產(chǎn)投資狀況，取決于政府土地供應(yīng)規(guī)模、房地產(chǎn)開發(fā)商資金可持續(xù)性，明年一二季度房地產(chǎn)投資出現(xiàn)小調(diào)整是大概率事件；如果投資下行壓力加大，政府在土地供應(yīng)方面可能會松綁。由于有剛性需求存在，在目前價格水平上，如果一二線城市加大供地，房地產(chǎn)仍能維持很好盈利，這能促進(jìn)房地產(chǎn)投資的穩(wěn)定。
房地產(chǎn)調(diào)控方面，需求仍要有所管制，一二線城市應(yīng)該加大供地，三四線城市要加大去庫存力度。
明年如果經(jīng)濟(jì)下行壓力加大，房地產(chǎn)調(diào)控政策也不會轉(zhuǎn)向。因為穩(wěn)增長的手段有很多，不僅僅靠房地產(chǎn)維系；如果靠放松房地產(chǎn)政策穩(wěn)增長，再來一場房地產(chǎn)泡沫，無疑是飲鴆止渴。
（來源： 21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道）
